サイタ資格取得講座宅建講座 東京 近藤文義の宅建スクール レッスンノート 権利関係(「区分所有法」、「物権変動」)

権利関係(「区分所有法」、「物権変動」)

宅建講座のレッスンノート

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レッスン、お疲れ様でした!

今回は、「区分所有法」の続きとして「集会」・「規約」に関するテーマを学習してから、「物権変動」へと進んでいきました。

「区分所有法」のなかでは、今回学習した「集会」の重要度が高いものとなっていますので、特に、"招集手続"や"決議要件"に関する知識を固めておきましょう。

続いて「物権変動」、とりわけ「不動産の物権変動」に関しては、宅建試験の全科目を通じて、最も高度な論理的思考力が要求されるところですので、今回のレッスンにおいて登場した論点を繰り返し復習して、どのような出題に対しても的確に対応できる思考力を身につけておきましょう。

まず、物権変動として典型的な"所有権の移転"を例にしますと、そのような効果は当事者の意思表示のみで生じますが、これを"第三者"に対抗するためには「登記」という対抗要件が必要となるということですね。

ただし、この"第三者"とは、当事者以外のすべての第三者を指すのではなく、「登記のないこと(欠缺)を主張する正当な利益」のある者だけが該当し、逆に、そのような利益を有しない者に対しては、不動産の譲受人は、登記を備えなくても所有権の取得を対抗できる、というのが判例の立場になります。

この点、無権利者や不法占拠者などに対しては、譲受人は登記を備えなくても対抗できますが、不動産の二重譲渡の場合においては、他方の譲受人が、"単なる悪意者"か、"背信的悪意者"かにより、登記を備えておく必要があるか否かの結論が異なっていましたので、ここをしっかりと区別しておいてくださいね。

さらに、この二重譲渡の場合における譲受人間の優劣の考え方を応用する場面として、「取消し・解除と登記」、「時効と登記」という論点を検討していきました。

このうち「取消し・解除」の場合について、二重譲渡の場合の考え方を応用するということの意味は、取消し・解除をした元の所有者と、転売を受けた第三者との間においては、先に登記を備えた方が所有権を有することになる、ということですね。

ただし、ここでは、取消しや解除がなされた時期と第三者が現れた時期との先後に着目することが極めて重要であり、上記のような考え方を用いるのは、元の所有者が取消しや解除をした"後"に第三者が現れたケースであるということになります。

仮に、第三者の現れた時期が、取消しや解除がなされる"前"のケースであれば、第三者は別の要件のもとに保護されることになるわけですが、この点について、ノーヒントで見抜くことができており、「詐欺による意思表示」や「契約の解除」で学習されたことを、確実に身につけられていることが十分にうかがえました。

なお、「時効と登記」に関しては、昨年出題されたばかりではありますが、いつ出題されてもおかしくない論点といえますので、時効完成"前"の第三者、時効完成"後"の第三者とに分けて、レッスンでの学習内容を思い出しておいてくださいね。
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