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行政法(公法私法関係判例 その2)

7月18日(土)レッスンより

【建築基準法65条と民法234条】
【ポイント】建築基準法六五条所定の建築物の建築には、民法二三四条一項は適用されない。

建築基準法65条は、防火地域又は準防火地域内にある外壁が耐火構造の建築物について、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる旨規定しているが、これは、同条所定の建築物に限り、その建築については民法234条一項の規定の適用が排除される旨を定めたものと解するのが相当である。建築基準法65条は、耐火構造の外壁を設けることが防火上望ましいという見地や、防火地域又は準防火地域における土地の合理的ないし効率的な利用を図るという見地に基づき、相隣関係を規律する趣旨で、右各地域内にある建物で外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができることを規定したものと解すべきであ(る)。

民法
(境界線付近の建築の制限)
第二百三十四条  建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない。
2  前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。ただし、建築に着手した時から一年を経過し、又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。


【考え方】民法の相隣関係の規定(よくテレビの法律番組にも出てくる隣家の木の枝が塀を越えて延びてきたら切れるかとかいうのもここに規定されている)は、隣接する私人間の土地の関係を規律している。これに対し建築基準法はそれより広い範囲を公益的理由からいろいろ規定しているのであるから、私人間にとどまらない場合には建築基準法の規定を優先させるべきだと言う事。
 言い方かえると、私人間の関係が優先したら、建築基準法の意味なくなるだろ!ということです。




【都営住宅明渡し事件(公営住宅の使用関係)】
【ポイント】公営住宅の入居者が公営住宅法二二条一項所定の明渡請求事由に該当する行為をした場合であつても、賃貸人である事業主体との間の信頼関係を破壊するとは認め難い特段の事情があるときは、事業主体の長がした明渡請求は効力を生じない。

公営住宅法は、国及び地方公共団体が協力して、健康で文化的な生活を営むに足りる住宅を建設し、これを住宅に困窮する低額所得者に対して低廉な家賃で賃貸することにより、国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与することを目的とするものであつて・・・公営住宅の使用関係には、公の営造物の利用関係として公法的な一面があることは否定しえないところであ(る)。・・・が、他方、入居者が(右)使用許可を受けて事業主体と入居者との間に公営住宅の使用関係が設定されたのちにおいては、前示のような法及び条例による規制はあつても、事業主体と入居者との間の法律関係は、基本的には私人間の家屋賃貸借関係と異なるところはな(い)。・・・したがつて、公営住宅の使用関係については、公営住宅法及びこれに基づく条例が特別法として民法及び借家法に優先して適用されるが、法及び条例に特別の定めがない限り、原則として一般法である民法及び借家法の適用があり、その契約関係を規律するについては、信頼関係の法理の適用があるものと解すべきである。

【考え方】いつも思うのだが、なんともけったいな話である。すでに裁判になっている時点で、双方の信頼関係は破壊されてるのだけど lol

 それはさておき、原則的には、建物賃貸借契約で、借主が貸主に無断で建物の賃借権を譲渡(第三者に譲り渡す)したり、転貸(又貸し)すると、貸主は契約を解除して、明け渡し(出て行けという事)を請求する事ができる。無断増改築も同じと考えてよい。では、どんな場合でも解除権を行使できるかというと、些細な場合についてまでは認められない、いいかえると、借主が貸主との信頼関係を破壊するようなことまでしていない場合には解除が認められないというのが「信頼関係理論」とか「信頼関係破壊の法理」とかいわれる私法の考え方である。

 賃貸借契約当事者の一方が都であっても、両者の関係は、権力的ではない(私人間の賃貸借契約と変わるところはない)のだから、私法の考え方を当てはめる事もできるということ。

 ただし、本件の事案では、信頼関係理論が適用されるとした上で、信頼関係が破壊されるに至ってるので解除できるとしている。試験対策ではこの結論まで覚える必要はないが、こういう考え方、筋道のたてかたには慣れておいてほしい。そうでないと、憲法や行政事件訴訟法にでてくる判例の意味が理解できなくなる。


【公営住宅使用権の相続】
【ポイント】「公営住宅の入居者が死亡した場合に、その相続人は、当該公営住宅を使用する権利を当然に承継するものではない。

公営住宅法は 、住宅に困窮する低額所得者に対して低廉な家賃で住宅を賃貸することにより、国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与することを目的とするものであって・・・公営住宅法の規定の趣旨にかんがみれば、入居者が死亡した場合には、その相続人が公営住宅を使用する権利を当然に承継すると解する余地はないというべきである。


【考え方】賃貸借は借主の死亡によって終了せず相続の対象となる(これに対し、使用貸借は借主の死亡によって終了する)。たとえば、夫婦が夫名義で借家契約を結んでいて夫が死亡した場合を考えよ。
 ただし、これは私人間における建物賃貸借のばあいであり、一方が国等であった場合はどうなるかという問題である。
 建物賃貸借契約自体は、一方が国等であっても、私人間の契約と同じで権力的とはいえないが、そこには公的な目的が存在するので、自由平等対等な私人間の関係とは異なる部分もある。故に、民法の規定を当然に適用するわけにはいかないと言う事。

 

(2015年7月23日(木) 2:42)

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この記事を書いたコーチ

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