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自分の経験から・・・。その4

なぜ、解答を誤ったのかを検証する第4回目です。
今回も平成21年度の本試験問題から。

問題33 次の文章は、最高裁判所の判決文の一節であるが、文中の空欄[ア]~[ウ]に入る語句の組合せとして、正しいものはどれか。
「賃貸人の承諾のある転貸借においては、転借人が目的物の使用収益につき賃貸人に対抗し得る権原(転借権) を有することが重要であり、転貸人が、自らの債務不履行により賃貸借契約を解除され、転借人が転借権を賃貸人に対抗し得ない事態を招くことは、転借人に対して目的物を使用収益させる債務の履行を怠るものにほかならない。そして、賃貸借契約が転貸人の債務不履行を理由とする解除により終了した場合において、賃貸人が転借人に対して直接目的物の返還を請求したときは、転借人は賃貸人に対し、目的物の返還義務を負うとともに、遅くとも右返還請求を受けた時点から返還義務を履行するまでの間の目的物の使用収益について、不法行為による損害賠償義務又は不当利得返還義務を免れないこととなる。他方、賃貸人が転借人に直接目的物の返還を請求するに至った以上、転貸人が賃貸人との間で再び賃貸借契約を締結するなどして、転借人が賃貸人に転借権を対抗し得る状態を回復することは、もはや期待し得ないものというほかなく、[ア]の[イ]に対する債務は、社会通念及び取引通念に照らして、[ウ]というべきである。したがって、賃貸借契約が転貸人の債務不履行を理由とする解除により終了した場合、賃貸人の承諾のある転貸借は、原則として、賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に、[ア]の[イ]に対する債務の[ウ]により終了すると解するのが相当である。」
(最三小判平成9年2月25日民集51巻2号398 頁以下)
  ア    イ     ウ
1 転貸人  転借人  不完全履行
2 転貸人  賃貸人  履行不能
3 賃貸人  転貸人  履行遅滞
4 賃貸人  転借人  履行遅滞
5 転貸人  転借人  履行不能

正解は[5]。自分の回答は[2]
さて。この問題も基本的な勘違いが誤答の原因です。

事前にこの判例自体を知っていた場合はともかく、この判決をざっくりと要約すれば、賃借人が不始末をしでかして、賃貸人から契約を解除されてしまった場合にどういう債権債務の関係が発生するのか?ということを訊かれている訳です。

賃貸人→賃借人/転貸人→転借人という関係が成り立つのは、誰でもすぐに解りますよね。問題はその先にあります。

賃借人が賃貸人から契約を解除されてしまった以上、賃借人/転貸人の上に乗っかっている転借人は当然、目的物の使用を続ける権利を喪失する訳ですが、ここで何を又々焦ったのか、債権債務の関係という点で賃借人/転貸人の債務という点で、賃貸人-賃借人という関係にのみ気を取られてしまい、[イ]の箇所を当然の如く、賃貸人と思い込んでしまった訳です。

・・・ですが、もうお分かりですね。賃借人が今一人、債務を負っている存在があるのを。
そうです、賃借人はまた転貸人として、転借人に対し目的物を使用収益させる債務を負っているのですね。

つまり、転借人が賃貸人から、例えば「賃借人が家賃を払ってくれないので契約を解除しました。よって賃借人からこの部屋を又貸しされている転借人である貴方がこの部屋を使用できる権利も失われたので明け渡して下さい」と直接言われてしまった以上、もう、賃借人=転貸人が転借人に対する義務を履行することは原則として不可能な訳です。

本文中に「転貸人が、自らの債務不履行により賃貸借契約を解除され、転借人が転借権を賃貸人に対抗し得ない事態を招くことは、転借人に対して目的物を使用収益させる債務の履行を怠るものにほかならない」って、もうストレートに正解が書いてあるのに・・・賃貸人-賃借人という関係にだけ焦点が行ってしまっていると・・・見落としちゃうんですね。

賃貸人、転借人はストレートに債権者、債務者というイメージがすとんと湧いてきますが、賃借人と転貸人は一体であるという事象が、つい、馴染みのある表現の方にイメージが引きずられ易くなってしまうのでしょうか。

冷静に考えれば、なんていうことのない問題なのですが、これが模試や問題集を解いている時は異なる、本試験での雰囲気に飲まれてしまうってモノかもしれません。

(2011/12/11)

 

(2011年12月11日(日) 2:35)

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この記事を書いたコーチ

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小西教義 (行政書士)

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