宅建::Cyta.jp http://cyta.jp Cyta.jpの宅建の講師がブログを通じて、宅建情報を発信! 妻は単なる第三者? http://cyta.jp/takken/b/80628 <br>第三者弁済ってもう勉強しましたか? 〈まだの方のために、今回のブログの最後に簡単な説明を書いておきますので、参考にして下さい。〉 宅建試験勉強をしていた時に気になったことなのですが、自分が受験生のうちは、こういった試験に出ないことを調べていると時間が足りなくなるので、深入りしないように避けていました。 でも、やっぱり気になりませんか?配偶者は 法律上の利害関係のある第三者になるのか、ならないのか。 ところが宅建のテキストには書いていないんです。 調べてみると、例え夫婦であっても各々の財産は各々個人の物だから、配偶者の借金であっても責任を負わなくて良い、というのが基本ルール。つまり配偶者であっても単なる第三者ということなのです。 ただ夫婦の場合は注意が必要で、日常家事債務であれば共同で責任を負うのです。 この日常家事って奴がなかなかの曲者で、判断が難しいみたいです。 家賃、食費、日用品、医療費、子供の教育費などは日常家事に入るので、夫の名義でも妻にも責任有りです。 だけど、どこまでが日常家事でとこからがそうじゃないのか、暮らし向きによって違うではありませんか? だから判断が難しいケースは弁護士さんに相談しないとならないです! でもね、弁護士さんや裁判所に判断してもらわないとならないほど難しい問題は、宅建試験には出ません。絶対に出ませんから安心して下さい。 結論、配偶者は基本的には単なる第三者で法律上の利害関係はない、と思っておきましょうね、宅建試験が終わるまでは。 ここからは本日のプチ解説。 平成29年本試験問題問4肢1 次の記述は、平成29年4月1日現在施行されている民法の条文に規定されているか? 「権利についての協議を行う旨の合意が書面でされたときは、その合意があった時から1年を経過した時までは、時効は完成しない旨」 答えは✕です。 この問題を見た時、何のことやら分からず、頭の中を?マークが駆け巡りました^^; それもそのハズ。この肢の文章は、2020年に施行される改正民法の条文まんまだそうです。 時効の完成を協議で遅らせられる、ということだそうですが、2020年施行なので例え今年出題されても✕ですね。 問題の出し方として、こんなのもアリなの?とビックリしました。 問題解説は以上です。 ※第三者弁済とは、例えば、借金をした当人(債務者)の代わりに別の人(第三者)がお金を返す(弁済)、というようなことです。 この時、債務者が了解すれば何の問題もないのです。ところが債務者が代わりに返しちゃ嫌だと言った場合には、この第三者は弁済できるのかという問題が発生します。 この場合、民法では ①法律上利害関係のある第三者(保証人等)であれば弁済できる ②法律上利害関係のない第三者(単なる兄弟や知人等)であれば弁済できない とされています。 宅建 Sun, 27 May 2018 13:13:21 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 停止条件って何が停止するの? http://cyta.jp/takken/b/80454 <br>前回予告通り、今回は停止条件と解除条件について書きます。 このふたつは一緒に覚えないとゴッチャになります。反面一緒に覚えるからこそ、いい加減に覚えるとゴッチャになります。 特に停止条件!日本語としていかがなものかと…(契約を停止するための条件、と間違うのも仕方がないネーミングでは?) できればここでしっかり覚えてしまいましょう。 【停止条件とは】 条件がそろうまでは、契約の効力が停止すること。 例えば、「転勤が決まったらこの家を売ります。転勤がなかったら売りません。」など。 契約は互いの意志の合致した時点で成立し、その効力も発生する、これが原則です。ところが例にあげた転勤とか、不確定要素がままあるのが人生ってモノ。 一応約束はしておくけど、条件がそろうまで待ってね。もし条件がそろわなかったら、この話はなしってことでヨロシク、というとても便利なのが停止条件です。 【解除条件とは】 条件がそろったら契約の効力が消滅すること。 例えば、「住宅ローンが借りられなかったら、この家の売買契約は解除します。」など。 実際の事例では両者を区別するのが難しいものもあるようですが、宅建試験を受けるにあたっては、この程度の理解で良さそうです。 最後にもう一度。 条件がそろうと契約の効力が、 発生するのが停止条件、 消滅するのが解除条件です。 さて、ここからは本日のプチ解説。 平成29年本試験問題問2肢3 「Aを売主、Bを買主として、丙土地の売買契約が締結され、代金の完済までは丙土地の所有権は移転しないとの特約が付された場合であっても、当該売買契約締結の時点で丙土地の所有権はBに移転する。」○か✕か? 答えは✕です。 先程書きましたが、原則、売買契約が締結されたら直ちに所有権も移転します。しかし、特約で所有権の移転は代金の完済後としたなら、そちらが有効です。 民法上、大概のことは当事者が良ければ良いんです。これも大事な原則です。 宅建 Mon, 21 May 2018 18:57:18 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 絶対出る範囲を知ろう http://cyta.jp/takken/b/80365 <br>              [ 後 編 ] ⑨ 無権代理人 Ⅰ 狭義の無権代理人 →原則 無効(本人に効果が帰属しない) たとえば、Aの家に忍び込み、BがAの家の権利証や実印を盗んで、BはAの代理人と称して家をCに処分した。 本人A ↓ 何も代理関係がない 無権代理人B    ⇒   相手方 C この場合の法律関係は、代理関係が生じない以上、Aには何ら法律関係が生じないので、AC間の法律関係は無効である。 BC間は何らかの法律関係があるので有効であるとしても、Aの代理権   がない以上不安定である。したがって、この法律関係の決着をつけるためには法律はどのようにしているのか。 12 本人と代理人 代理人と相手方 本人と相手方との三面関係を以下のように考えている。 ⅰ 本人    追認権(113条1項)・追認拒絶権(113条2項) ⅱ 相手方   催告権(114条)(悪意・善意)・取消権(115条)(善意のみ) ⅲ 本人には代理権がない以上代理行為の効果は本人に及ばない(113条1項) a 本人について     本人Aが追認をした場合には、契約をしたときに遡って本人に効果が帰属する(113条1項、116条)。したがって、有効な代理行為として確定することになる。 本人は追認を拒絶することもできる。追認を拒絶すれば無効な代理行為として確定する。 追認は、本人が代理人に対しても出来るが、その場合でも、相手方がその事実を知るまでは有効に確定しない。 b 相手方と本人 相手方がもし無権代理についてまったく知らなかったあるいは知っていても、本人に対して催告(請求)をすることができる。 c 相手方と代理人 相手方が無権代理について知っていた場合には、取消権はなくなる。この取消権の相手は無権代理人であるので注意すること。 そして、相手方の取消権と本人の追認は早い者勝ちということになるのでこれも注意を要する。つまり、本人が追認をするともはや相手方の取消権はできなくなる。 d 代理人と相手方 無権代理人と相手方の関係については、無権代理人は、自己の代理権を証明できずかつ、本人の追認を得られなかったときは、相手方の選択に従い、契約の履行または損害賠償の責任を負う(117条1項)。 ただし、以下の場合には責任を負わない(117条2項)。 13 無権代理人に代理権がないことにつき、相手方が悪意または有過失の場合あるいは無権代理人が制限能力者であった場合 (1)        表見代理人 無権代理の一種だが、まったく代理権がなかったのと違い、以前何らかの代理権があったあるいは与えられた代理権の範囲を超えて行った場合に効果が問題となる。 →原則 有効(本人に効果が帰属する) ① 代理権授与の表示による表権代理(109条) AはCに家を売り、その代金受領につき代理人Bを差し向けるのでその者に支払うように連絡を入れた。しかし、Aは気が変わりDにさせようとした。 しかし、勝手にBがCに赴いて代金を受領し、姿を消した。Aが代理権に付きBの氏名をCに表示した以上責任がある。Cが代理権をDに与えようとしたあるいは与えたことを知らない以上無効を主張できない。Aが代理権を与えていないのに、以前与えたことを訂正せずにそのままに放置した点に帰責性を認めるのである。 ② 権限踰越による表見代理  AがBに自分の家を誰かに賃貸するように委任を与えた。しかし、Bはその家をCに処分した。CがBが処分権を持っていないことを知る由もなければ、Aはその処分は無効だと主張はできない。基本代理権として、AはBに賃貸借の代理権を与えていたこと、そして、Bは権限以外の代理行為をしてしまった。Cはそのことについて善意かつ無過失であれば正当な事由が成立し有効な行為とみなされる。 このような背信的行為を行う者を代理人に選んだAに帰責性が認められるのである。 ③ 代理権の消滅後の表見代理 AがBに家の売買契約の代理権を与えられ実印と権利証を預かっていた。 代理行為を難なくこなし業務を終えていた。しかし、Bは書類等をAに返さずこれを悪用することを思いつき、サラ金からAの代理人として金を借り姿を消した。 相手方も権限外の行為を権限内の行為と信じ、そう信じたことに正当な事由(善意・無過失)がある場合には保護の対象となる。しかし、これもかつて代理権を有していたのに消滅後にさらに別の行為を行い、以前の代理権の範囲を超えて行っているので110条および112条の重畳的に適用を考えてよい。(判例)  代理人の代理権が消滅したのにAが以前の代理関係を放置していたという点でAに帰責性が認められる。 本来112条だけを考えれば、かつて代理権をもっていたこと、かつて与えられた代理権の範囲内でまた同じような行為を第三者と契約を行うというのが一般的であるが、まれに上述したケースも考えられるので注意しよう。 表見代理は法律行為(基本代理権)を前提となるので、たとえば、夫が赴任中、妻が保管を託されていた夫の実印を使用して夫の所有の宅地・建物を売却した場合には、実印保管という事実だけではただちに売却の基本代理権があるとの信ずべき正当な理由があるとすることはできない(判例)。 (2)  表見代理の効果 本人に表見代理の行った行為の効果が帰属する(109条・110条・112条)。この場合でも、本人は、表見代理人に対して、契約上ないし不法行為上の責任を追及して、損害賠償請求をすることができる。なお、表見代理も無権代理の一種であるので、相手方は、表見代理を選択せずに、117条の無権代理責任を追及してもよい(判例)。 以上よりまとめとして、たとえば、Bが勝手にAの委任状を偽造して、これを使用してCと契約した場合は、たとえ、Cが善意・無過失であったと しても、Aにはなんら帰責性が認められないため(上記の3つのケースに該当しないため)、表見代理は成立しない。 (3) 無権代理と相続 無権代理人が本人を相続した場合、あるいは、本人が無権代理人を相続した場合の取り扱いはどうなるか。 ① Aの子Bが代理権を有していないにもかかわらず、Aの代理人と称して、Aの所有の土地をCに売却をした後に、Aが死亡してBが相続人になった場合 ② ①の事例より、Bが死亡してAが相続人になった場合          《 考え方 と 解答 》 ① のケースでは、無権代理人Bは、相続によって、本人の地位を取得して、土地の所有権、追認権、追認拒絶権を持っている。しかし、自ら無権代理行為をした者が、相続によって、当該土地所有権を取得したからといって、追認を拒絶することは信義則上許されるべきではない。したがって、本人Aの主張できる追認をした場合と同様に、無権代理行為は有効になるものとされる。 ② のケースでは、本人Aは、無権代理人の地位を承継しているか、この場合のAは、無権代理をされた、いわば被害者であるため、追認を拒絶することもできると考えられる。しかし、AはBから無権代理人の地位を承継しているため、追認を拒絶したときは、善意・無過失の相手方に対して残念ながら無権代理人としての責任として損害賠償の義務を負う。(判例) いかがでしたか。ただ見ていると文書の羅列にすぎません。代理に関しては、考えながら学習をしないと応用につなげられません。じっくりと今のうちに時間をかけてまとめてください。 それでは次回も絶対出題される範囲をご紹介します。それでは楽しんで挑戦してください。 宅建 Thu, 17 May 2018 13:33:45 +0900 宅建講座::修一の宅建講座 長内 修一 絶対出る範囲を知ろう http://cyta.jp/takken/b/80363 <br>今回試験に絶対出題される範囲をご紹介しましょう。前回は意思表示の錯誤をご紹介しました。もちろん錯誤だけでなく虚偽表示・詐欺、強迫も出ます。その中で特に理解が難しい錯誤を取り上げました。次に出題率の高い代理です。毎年出ています。それでは 本題に入りましょう。               [ 前 編 ]   代  理 (1) 意義 代理人が本人のためにすることを示して相手方に対して意思表示をなすことによってその法律行為を直接本人に帰属させる制度 機能 私的自治の補助と私的自治の拡張 (2) 三面関係 代理では①本人と代理人の関係 ②代理人と相手方の関係 ③相手方と 本人の関係という三面関係が成立し位置では代理人が②では代理行為が③では効果の帰属が問題となる (3) 代理人 ① 代理権の発生 法定代理→法律によって代理権を与えられる代理権 本人が、未成年者・成年被後見人・被保佐人・被補助者の場合で法律行為を行う場合など直接携われない場合、後見人を法定代理人(民法の規定上決まっている代理人)として付けることができる。 任意代理→本人の代理権授与行為によって与えられる代理 本人が制限能力者以外の場合で、本人の意思により代理人をたてることができる。契約自由の発想である。 ② 代理権の範囲と制限 範囲 代理権の範囲が不明確な場合など(保存行為・利用行為・改良行為) 保存行為:現状維持の行為 8 利用行為:物または権利の性質を変えない範囲内の利用行為(収益を図る行為) 改良行為:物たまは権利の性質を変えない範囲内の改良行為(経済的価値を増加させる行為) ③ 制限  Ⅰ 共同代理(自己代理・双方代理の原則禁止) a 自己代理(契約) 同一の法律行為の当事者の一方が相手方の代理人となることを言う。 たとえば、Aの家を1000万円以上で売ってくるように、代理人Bに委任した。Bがその当事者となって買主となることはできない。 つまり、代理とは、本人のために忠実に行為を行わなければならないからである。たとえば、Bが当事者になって500万円で交渉することを考えてみよう。 無条件で自己代理を認めることは以上のような意味になるので、これでは 本人の利益を損なうことになってしまう。したがって、本人の承諾は必須の条件となる。 b 双方代理 同一人が、同一の法律行為の当事者双方の代理人となることを双方代理という。 たとえば、Aの家をCに売り、Aの代理人としてBを立てた。その場合Bはさらに相手方Cの代理人となることはできない。すなわち、代理人Bは一方の本人のための利益を考えて忠実に働きかけなければならないのに、もう一方のCの代理人となると、どちらかの打算を犠牲にして、他の本人を裏切ってしまうことになるからである。 しかし、例外として、Bが相手方Cの代理人として行う場合でも、法律行為の清算として代金をAのために受領したり、不動産の登記名義を書き換えてやったりすることは、打算的に仕事をしているのではなく、本人Aの利益につながるからである。 9 ④ 代理権の消滅 法定代理・任意代理に共通→本人の死亡 代理人の死亡 破産               後見開始の審判(111条1項・2項) 任意代理に特有→本人の破産 ⑤ 代理行為(99条) Ⅰ 顕名(けんめい) 本人のためにすることを示すこと。たとえば、A代理人B 非顕名の場合には代理人自身の行為となる Ⅱ 代理人が本人のためにすることを示さないでした意思表示は、自己のためにしたものとみなされる(100条) Ⅲ 但し、相手方が、代理人が本人のためにすることを知りまたは知ることができたときは、顕名がなくとも、本人に対して直接に意思表示の効果が生じる(100条但書) ⑥ 代理人の能力 行為能力者でなくともよい 代理人が制限能力者であってもこれを理由として取消しはできない。ただし、意思能力があることが前提である。未成年者が代理人になることは何も問題はない。そもそも代理行為は、代理人が本人のために法的効果を与えればいいのだから。 もっとも法定代理の場合については、個々の規定で、制限行為能力者が代理人になることを禁じている場合が多い(847条1号等)。 ⑦ 代理行為の瑕疵 代理行為に意思の不存在・詐欺・強迫・悪意・過失があるかどうかは、実際に意思表示をした代理人について決定する(101条1項) しかし、特定の法律行為をすることを委託された場合において、代理人が本人の指図に従ってその行為をしたときは、本人は、自分が知っていたかあるいは過失によって知らなかった事情について、代理人の不知・過失によって知らなかった事情について、代理人の不知・無過失を相手方に主張できない(101条2項) 10 A(本人)   ⇒  B(代理人) ↓ D(売主)欠陥ある不動産 AはDの家に欠陥があることを知っていた。そして、BがDと家の売買契約を締結した。この場合、たとえ代理人Bが欠陥のあることを知らなくても本人Aは売買の担保責任としてDに対して損害賠償を請求できない。 ⑧ 復代理 本人Aが代理人Bに代理権を与えた。しかし、Bがどうしても代理ができないこともあるだろう。その場合、Bは勝手に誰かに代理権を与えてもいいのだろうか。代理は前述したとおり、代理人Bには忠実義務・信頼関係があり、Aの気持ちとしてはBだからこそ代理権を与えたのであり、それ以外の人間を代理人につかうことを考えていないのが普通である。 したがって、他の代理人Cを立てる場合には、本人Aの承諾が必要となる。 本人A ↓ 代理権 代理人B ↓ 復代理権 復代理人 C   ⇒  相手方 Ⅰ 復代理人の選任の要件(104条) ⅰ 本人の許諾を得たとき ⅱ やむを得ない事由があるとき ⅰあるいはⅱが必要 Ⅱ 法定代理人は自由に復代理人を選任できる(106条) Ⅲ 復代理人を選任した場合の代理人の責任 ⅰ 任意代理人は、復代理人の選任・監督についてのみ責任を負う(105条) 11 ⅱ 法定代理人は、原則として、全責任を負う(106条前段)、但しやむを得ない事由があって復代理人を選任した場合には、選任・監督責任のみを負う(106条後段) Ⅳ 復代理人の法律関係 ⅰ 復代理人は、直接本人を代理する(107条) つまり、復代理人は代理人の代理ではなく本人の代理人なのである。したがって、復代理人は本人の名において代理行為に基づいて行うので、復代理人は、代理人の選任・監督に服し、その権限も代理人の代理権の範囲内に限られている。 ⅱ したがって、代理人が代理権を失えば、復代理人も代理権を失う。よって、たとえば、代理人が死亡すれば、復代理人の代理権も消滅する。 ⅲ 他方、代理人は、復代理人選任後も代理権を失わない。つまり、代理人・復代理人は共に本人を代理することになる。 ⅳ 復代理人は、本人及び第三者に対して、代理人と同一の権利を有して義務を負う。 宅建 Thu, 17 May 2018 13:07:56 +0900 宅建講座::修一の宅建講座 長内 修一 語呂合わせで楽しむ方法 http://cyta.jp/takken/b/80354 <br>学習を進めていくうえで大切なことは漠然と覚えるのではなく、言葉を集約して、 自分で苦労して覚え方を考えると簡単には忘れません。その方法の仕方について 以下にまとめましたのでご参照ください。 問題を解くにあたり、正解の手掛かりとなる肢問の選択方法や、理解しながら記憶に残る覚え方(ゴロ合わせ)もあります。それをじっくりご指導いたします。合格への水先案内人となります。 例えば一つご披露しましょう。試験に絶対出る、宅建業法37条の条文の覚え方について 37条の記載事項    [37条 必要的記載事項] け い約書 住所・氏名をまず書いて い ろいろな中から 物件特定表示 や くそくと 代金支払い時期 く れてやるのが 引き渡し時期 し ん請 時期 なら 移転登記    [37条 任意的記載事項] よ く読めば重要事項と同じ  ・契約でも無理矢理時期きめてでっち上げ    代金以外もらい目的達成  ・泣きをみる前決めておけ契約解除の条項を  ・やめたいときには違約金、損害賠償いかにする  ・宅 建は疵(きず)があったら責任復旧  ・契約でも10回払いで売るときローンのあっせんしてあげる めん どうというなら決めるな 危険負担 ぎ しぎしと家も傾く 瑕疵担保 む ずかしい 租税公課 の内容は   以上は講義の内容の一部ですが、まだまだあります。 一つ一つ丁寧に覚えてまとめるときには時間を短縮するために知識を整理するための手段として要領よく覚えることも必要です。 それでは今日から一緒に頑張りましょう。   宅建 Wed, 16 May 2018 21:51:08 +0900 宅建講座::修一の宅建講座 長内 修一 独学者に警告教科書も間違う⁈ http://cyta.jp/takken/b/80296 <br>な、な、なんと!そんなバカな! とお思いでしょうが、あるんです!そんなショッキングなことが! 宅建講師になろう、と決意した時のこと。 今年の参考書とかどんなかな〜と本屋に行き、目新しい参考書を購入。 読んでみたところ、何か変。「停止条件」と「解除条件」の説明にとっても違和感が…私が間違っているの? そこで慌ててネット上の正誤表を見に行って、ホッとしたと同時に衝撃が走りました。 私ではなく、この参考書の方が間違っていました。書いてある内容が逆だったのです。 私は既学習者なので気づきましたが、もし初学者がこの参考書(教科書と書いてあります)を読んだら、わざわざ自分から正誤表を見に行ったでしょうか? ただでさえややこしい文言を間違えて覚えてしまったら、問題集などで正しい解説に出会った時きっと混乱してしまうでしょう。 独学の方は特に注意が必要です。その間違いを正してくれる先生がいないのですから。 <img src="/p/common/emoji/f659.gif" alt="" border="0" class="emoji"/>参考書類を購入したら、先ず正誤表を確認して下さい。 既に勉強を始めているのにまだ確認していない方は、取り急ぎご確認を!勉強以前の問題です。 因みに、例にあげた「停止条件」と「解除条件」については、次回のブログで取り上げようと思います。 さて、ここからは本日のプチ解説。 平成29年本試験問題問2肢所有権の問題 「Aを売主、Bを買主としてCの所有する乙建物の売買契約が締結された場合、BがAの無権利について善意無過失であれば、AB間で売買契約が成立した時点で、Bは乙建物の所有権を取得する。」○か✕か 答えは✕です。 これは他人物売買の問題です。民法ではなんと他人の物でも有効に売買できます。 でも、どうやらAはCに無断で乙建物をBに売ってしまったみたいです。このままではたとえBが善意無過失であろうと、すぐには所有権は移転しません。 Bが乙建物の所有権を手に入れるためには、まずAがCから乙建物を買って所有権を取得しないとなりません。AB間の売買契約が締結されているので、AC間の契約が成立すればただちにBは所有権を取得できます。 Cが納得するのは難しいと思いますが… 宅建 Mon, 14 May 2018 15:52:48 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 勉強計画立てるならGW後の今だ! http://cyta.jp/takken/b/80166 <br>GWが終わってしまいましたね。 今回は勉強のスケジュールの話です。 普段なかなか時間が取れないからGWこそ頑張るぞ、と思っていたのに遊んでしまった方。 今まで何となくテキストを眺めていたけどあまり勉強が進んでいないよ、という方。 これからそろそろ始めようかと思っている方。 皆さん大丈夫です。 今から計画を立てて頑張りましょう! 試験まで5ヶ月あります。これを3つの期間に分けて取り組むと良いです。 ・先ず2ヶ月はインプットです。正確な知識と理解が大事です。 テキストを中心に、一分野終わったらその分野の問題を解く。2ヶ月しかないので、多少わからないところがあっても、次の分野に進む思い切りも必要です。 ・次の2ヶ月は、テキストを隣に置いてのアウトプットです。 一問一答問題集を中心に、できなかった問題は直ぐにテキストに戻って確認です。これと決めた問題集一冊、できない問題を一つ一つなくしていきましょう。 この時期に模擬試験を受けるのもお薦めです。 ・最後の1ヶ月は苦手克服と演習。 ここまで勉強してきたら、得意不得意はわかるはず。苦手分野は集中攻撃しましょう。 並行して、本試験の問題の出し方にも慣れなければなりません。なるべく新しい年度の過去問や予想問題を、時間を計って解いてみましょう。 独学は、自分で自分をコントロールできないと成功しません。 今一度決意を新たに、ファイト! さて、ここからは本日のプチ解説。 平成29年本試験問題問2肢4です。 「AがBに丁土地を売却したが、AがBの強迫を理由に売買契約を取り消した場合、丁土地の所有権はAに復帰し、初めからBに移転しなかったことになる。」○か✕か。 答えは○です。 強迫による契約は取り消すことができます。 そして、取り消されると初めからこの契約はなかったことになります。 取り消した時点からではなく、“初めからなかった”という所が重要なのです。覚えておきましょう。 宅建 Wed, 09 May 2018 11:36:41 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 宅建試験の改正情報 http://cyta.jp/takken/b/80011 <br>勉強は進んでいますでしょうか。ここで勉強についての要領及び学習項目を教えますが、勉強の内容についてはあくまでも私の講義の売り物になりますのでご披露できませんが、詳細は私をご指名いただいた時にゆっくりとご教授いたします。 ここでは何をどのように勉強をすべきかについての注意点だけは教えますよ。 前回は、都市計画法の改正点として、用途地域である❝田園住居地域❞が今年4月1日に追加され13種類に増え、試験対策の注意点として書きましたが、今回は業法だけに絞ります。 絶対出る個所として、営業保証金の宅建業者は、営業保証金から弁済(還付)を受けられなくなりました。ここは注意点です。 媒介契約の種類等で、専任・専属専任媒介契約については、業務報告義務が次の点加わりました。※売買等の申し込みがあったときは遅滞なく報告義務があることが付け足されました。本来の民法の委任契約を思いだせば理解が深まりますね。 重要事項説明について 説明の相手方は、物件を取得し、または借りようとする者(買主、賃借人、交換契約の両当事者)ですよ。よって、売主や、賃貸人には、説明義務はありませんよ。 また、既存の建物の場合 既存の建物については、以下の事項を説明しなければなりません。 (賃借の場合は1のみ説明すればよい) 1 建物状況調査(実施後1年を経過していないものに限る)を実施しているかどうか、およびこれを実施している場合におけるその結果の概要 2 設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況 従業者名簿の記載事項に従業者の❝住所❞が削除されましたので、注意してください。 以上ごく一部ですが、今年の試験には必ず出題されるので注目して下さい。 それでは本日も楽しく挑戦しましょう。 宅建 Wed, 02 May 2018 18:46:57 +0900 宅建講座::修一の宅建講座 長内 修一 民法の錯誤(錯誤)についてお話をしましょう http://cyta.jp/takken/b/79911 <br>民法を初めての勉強でとっつきにくい項目が錯誤(さくご)です。ここで少しだけ錯誤についてお話をしましょう。 錯誤(さくご) 原則 要素(重要部分)に錯誤あるときは無効となります。つまり、なんの効果もないものを無効といいます。 例外 表意者に重過失あるときは、自らは無効を主張できない。つまり、反対に有効となります。 主張権者  原則として表意者のみ言えることになります。 動機の錯誤  動機が表示されていれば無効となります。 本題に入りますよ。 契約は時として内容を取り違えてしまうことがたまにあります。たとえば、ショートケーキがほしいのに物を言い間違えてチョコレートケーキを欲しいといってしまった。勘違いである。 しかし、この勘違いであっても頭に描いている物とは全く違う物なので、 内容を取り違いについてこれを手にしても欲しくはない物なのでこれは有効とはならない。原則として無効となるはずですよね。だけどもこんな買い物では大きな問題にはなりませんよね。 そこで物によっては意思表示の仕方で過失がある場合(つまり、不注意つまりちょっとした注意をすれば気が付くのにそれをしなかった重過失が表意者にあれば)まで無効とすると相手方売主を侵害してしまうので無効を主張できなくなるような買い物もありますよ。例えば、目黒区に所有しているAさんの甲(500㎡ 1000万) ・乙(500㎡ 500万)という土地を買うにあたり、買主Bは乙を希望したが間違えて甲を指定した場合。単に間違えただけなら無効とはならず、 有効となってしまいます。 もっとも売主Aが表意者Bの錯誤を知っていた場合には表意者は無効を主張ができることになりますが…。 民法95条では、錯誤により契約が無効となるのは、法律行為の要素の錯誤の場合に限定されているのです。 この要素の錯誤とは、契約の重要な部分に錯誤があったこと、換言するとそのような錯誤がなかったなら表意者も一般人もそのような契約をしなかったであろうと認められる場合を意味します。 また、意思表示そのものではなく意思を形成する過程としての動機に錯誤があることを動機の錯誤というものもあります。 この動機の錯誤は、原則として意思表示の要素の錯誤ではないので無効とならないのが原則ですが、例外として無効となる場合もあります。先ほどの例に似ていますがもう一つ挙げてみましょう。 たとえば、Aはある土地甲を欲しいと思ってその土地を管理している不動産業者へ訪れ、その土地甲の説明をしてもらった。Aはその土地が欲しい理由が土地の近くに鉄道が敷設されるという情報を得て興味を持って買った。しかし、買った後鉄道の話がなかったのです。Aがその土地を手に入れたいというその経緯を不動産屋に伝えていなかった。 これでは、相手方不動産屋はAの真意を知ることができないので、鉄道敷設があるかどうかの説明はできなかったのです。 この場合買主Aは無効を主張できません。つまりもし、錯誤がなかったならば表意者Aがその意思表示をしなかったであろうと認められる場合であることを要します。 はじめからAは業者に鉄道の話をしていればこんな間違いはなかったはずですね。 この考え方が判例なのです。 このケースが実務の話になります。 このように、本試験も実務に沿った問題も作られますので、研究をしてください。 それではまた次回お会いしましょう。 楽しく挑戦してください。 宅建 Sun, 29 Apr 2018 01:38:32 +0900 宅建講座::修一の宅建講座 長内 修一 宅地建物取引士証交付までの長い道のり http://cyta.jp/takken/b/79879 <br>昨年試験を受け、6ヶ月後の先日宅建士証を交付されましたが、何でこんなに時間がかかるのか知りたくないですか? ということで、これまでの経緯をレポートしますね。 平成29年の試験日は10月15日㈰、合格発表は11月29日㈬でした。 合格者には、合格証書が簡易書留で郵送されます。(不合格者へのお知らせはありません。) 登録はしなくても合格は一生有効(←重要)ですが、せっかく受かったので、私は登録して宅建士証も手に入れようと思いました。 でも登録要件の実務経験2年を満たしていないので、国土交通大臣の登録を受けた実務講習を修了しないとなりません。(←とても重要) ざっくり言うと登録実務講習は、1ヶ月程の通信教育+スクーリング約12時間+修了試験(8割以上得点すると合格)、という感じです。(21000円かかりました。) 私は、2月上旬にスクーリングと修了試験を受講しました。その後2週間くらいで修了証が送られて来ました。この試験の合否は修了証が届くまでわからないので、ちょっと不安でした。 さて、ここからやっと登録の手続きです。 この登録の手続きが思っていたよりも面倒でした。 とにかく提出書類が沢山あります。 何しろ人生初のコトがイロイロ… 身分証明書(本籍地で発行されます。運転免許証ではありません。)なんて初めて見ましたし、東京法務局だって初めて足を踏み入れました^^; ということで、各方面から提出書類をかき集め、3月上旬に東京都庁の不動産業課に出向き、登録手数料37000円を支払い、1ヶ月ちょっとで自宅に登録済み通知はがきが届きました。 ここまで来たら、あと一息です。 宅建士証用にちゃんとした写真を用意して、交付申請書と通知はがきを持って、再び都庁不動産業課へ。 4500円の手数料を支払い、20分程で宅地建物取引士証が交付されました。 4月半ばのことでした。 合格者が宅地建物取引士ですと名乗るためには、お金も時間もかかる、というお話でした。 これから受験される皆様には、あまり関心のない記事だったかもしれませんが、合格後のロードマップの1つとして参考にして下さいませ。 さて、ではここからは本日のプチ解説。 平成29年本試験問題問30肢3は士証交付についての出題です。 「宅地建物取引士資格試験合格後18月を経過したC(甲県知事登録)が、甲県知事から宅地建物取引士証の交付を受けようとする場合は、甲県知事が指定する講習を交付の申請前6月以内に受講しなければならない。」○か✕か。 答えは○です。 実務経験2年未満の私が受けたのは、「国土交通大臣の登録を受けた実務講習」でした。合格後1年以上たつと、更に「知事の指定する講習」を受けないと交付申請ができません。 大臣の講習と知事の講習、混同しないように覚えましょうね。 宅建 Fri, 27 Apr 2018 14:47:44 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 宅地建物取引士証交付!\(^o^)/(免許じゃないよ) http://cyta.jp/takken/b/79768 <br>無事宅地建物取引士証が交付されました。 これでやっと堂々と名乗れます。 宅地建物取引士の松下です! 最初のブログで書きましたが、昨年の試験を受けてから半年もかかり、合格の感激もすっかり冷めていましたが、実際に士証を手にしてジワジワ嬉しくなりましたよ。 しつこいようですが、宅地建物取引士証が手に入りました。 士証です。免許ではありません。 勘違いしている人はいませんか? 宅建試験に合格して免許を取ろうと思っている人、いるんじゃないかな〜なんて、私だけ? 免許は賞状のような形状なので、携帯はしません。 宅建業界で免許というと業者の免許のことなのです。不動産屋さんを開業しようとする時に必要となります。 不動産屋さんを開業する人は宅建士証を持っていなくても、従業員5人につき1人の宅建士がいればOKです。 ちなみに、宅建士が携帯する宅地建物取引士証は、自動車の運転免許証のような形状です。(写真を貼り付けてパウチしてます。) 興味ある方がいるのかわかりませんが、次回のブログで、合格から宅地建物取引士証入手までの手続きのことなど書こうと思います。 ここで本日のプチ解説。 平成29年本試験問題問36肢2で宅建業者免許が問われています。 「Bは、新たに宅地建物取引業を営むため免許の申請を行った。この場合、Bは、免許の申請から免許を受けるまでの間に、宅地建物取引業を営む旨の広告を行い、取引する物件及び顧客を募ることができる。」○か✕か。 答えは勿論✕です。 まだ免許を受けていないのに、広告を出したらまずいです。常識的に考えてもダメですよね。 宅建 Mon, 23 Apr 2018 14:59:55 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 独学で勉強をするにあたり http://cyta.jp/takken/b/79761 <br>初めまして。  独学で宅建合格を目指して学習中の皆さまのなかには、どのように、どれだけ、どこを学習しなければならないか迷っている方もいらっしゃるかと思います。 宅建試験もいまでは歴史はかなり古い試験になりました。しかし、法改正も繰り返され、十数年前の過去問を解いても社会・経済活動が変動してますので、全く意味がありません。タイムリーな次元に沿った問題を解くことが常識になっています。 したがって過去5年前の過去問集(改正点が盛り込んだ出版社のもの)を参照に解答し、解きなおしをしながら知識をまとめ上げる努力が必要かと思います。  私も勉強の資料として独学で過去5年前までのものを10回繰り返し(どれだけ)、間違えたところの問題を書いて覚え(どのように)、テキストのどこに書かれている問題なのかを確認し、出題傾向を探りながら(どのように)学習しました。  試験前1か月前には間違えたところを集中に勉強し、最終的に予想模試を2回受験し、平均34点ぐらいしか取れませんでしたが、しかし、本試験は 私を裏切りませんでした。当時合格点が37点でしたが、なんとか合格できました。 自分を信じて自信をもってやり続けることが合格へつなげる秘訣かと思います。  最後に、試験に大事なことは先ほどとり挙げた法律改正に着目することです。 今年の改正点を上げれば、 平成30年4月1日に改正施行された、法令制限の用途地域の追加がありました。 今までの用途地域は12種類でしたが、田園住居地域が追加され、13種類になりました。 改正点は絶対出題されますので必ずキーワードを覚えて下さい。 緑を残すべく農業の調和をはかり、その周辺住居環境を守る地域として生まれた地域ですので、定義をしっかり覚えてください。 市販のテキストの都市計画で定める事項という項目にも注目しましょう。 建築基準法の用途制限にも表れます。田園住居地域に建てられる建物はどんなものがあるでしょうか。神社・寺・教会・派出所・公衆電話所・診療所・公衆浴場・保育所・住宅・図書館・老人ホーム・幼稚園・小・中・高校は建てられます。 それから、建物が敷地のどれだけの面積をとれるかつまり建ぺい率まで及びます。 原則 3/10 4/10 5/10 6/10  例外として ①特定行政庁の指定角地は +1/10 ②防火地域内耐火建築物は +1/10  ①②両方に該当する場合+2/10 が原則の数字に加算されます。 以上の数字を覚えてください。絶対出ます。 学習では、定義や数字を漠然と覚えるのではなく、ある程度学習のツボがありますので、それを忘れずに抑えながら取り掛かって下さい。 今日はここまでにします。また次回まで 今日もしっかり楽しく挑戦しましょう。 宅建 Mon, 23 Apr 2018 01:06:22 +0900 宅建講座::修一の宅建講座 長内 修一 知ってビックリ!時効のお話 http://cyta.jp/takken/b/79565 <br>ここでお話しするのは、勿論刑事事件の時効制度のお話ではありません。 宅建ですからね。民法の時効のお話です。 私が宅建の勉強をしていて、一番驚いたのはこの"時効"についてなのです。 これ、民法を勉強して本当に良かったです。知らないととんでもないことになりますよ! 沈黙は金、とか、美徳、とか言っている場合ではありません! ザックリ言うと、 ①他人の物でも長年自分の物のように使っていたら、本当に自分の物になっちゃったり(取得時効) ②誰かにお金を貸して何年も返済を請求しなかったら、返せとは言えなくなったり(消滅時効) するのです。 特に①、ビックリしませんか? この時効は不動産にも適用されるのですよ! 他人の土地に勝手に家を建てて住み続けたら、その土地はその人の物になるなんて! 地主さんにしてみれば怖い話です。 ではこの地主さんはどうすれば土地を失わなかったのでしょうか? 「ここは私の土地です。勝手に使わないで」 と主張しないとならなかったのです。 黙っていちゃダメです。よく覚えておきましょうね。 民法は権利があるのに行使しない人に対して厳しいのです。 ここで本日のプチ解説。 平成29年本試験問題問2の肢1には、民法の時効取得が出ました。 「Aの所有する甲土地をBが時効取得した場合、Bが甲土地の所有権を取得するのは、取得時効の完成時である。」○か✕か。 答えは✕です。この場合所有権は、Bが専有を始めた時に遡ってBに移転していたことになります。 つまり、Bがその土地を占拠し始めたその時から、既にBの土地だったことにしましょう、ということです。 あ〜あ、地主さん、何で抗議しなかったの? 宅建 Tue, 17 Apr 2018 00:03:43 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 時間の無い人こそ過去問セレクト! http://cyta.jp/takken/b/79458 <br>私、過去のブログで、「時間の無い人は、過去問少な目で」と書きました。 しかし時間が経つに連れ、このタイトルでは誤解を招きかねないのでは、と何だか落ち着かない気持ちになりました。 言葉が少々足りなかったので、今回はその補足をさせていただきます。 このタイトルで言う過去問は、単年度の全50問を模擬試験のように一気に解くことを想定していました。 ですから、本試験同様解くのに2時間、答え合わせに解き直し、と物凄く時間がかかりますよ、ということです。 効率的に勉強したい人は、この繰り返しをするよりも、信頼できる出版社や予備校などがセレクトした過去問題集で、分野別テーマ別に分類してあって、重要度も付してある、あまり厚すぎない物を選び、何度も何度も解くことをお勧めします。できれば覚えるほど。 ここからは平成29年本試験問1の肢4の解説です。(問1全文をご覧になりたい方は、過去のブログ「宅建本試験問題を覗いて見よう」をご覧下さい。) 「夫婦の一方は、個別に代理権の授権がなくとも、日常家事に関する事項について、他の一方を代理して法律行為をすることができる。」 日常家事に関する法律行為、何やら難しそうですが、例えば、日常生活のため買い物をしたり、新聞の購読契約をしたり、大家さんに家賃をはらったり、ということです。このために一々委任状を用意していられませんから、夫婦であればできることにしましょう、ということです。 判例によればこの肢は正しいのですが、受験生はそんなこと勉強していない人がほとんどでしょう。でも常識的に考えて、この肢は正しいとできると思います。 (間違っているものを選ぶ問なので、不正解となります。) 宅建 Thu, 12 Apr 2018 12:31:24 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 知識ゼロから宅建試験合格に挑む秘訣は? http://cyta.jp/takken/b/79376 <br>宅建試験で合格をする為に、一番重要な物は何だと思いますか? 法律の知識でしょうか?記憶力でしょうか?それとも実務経験でしょうか? これらはある程度のアドバンテージにはなりますが、決定的な物ではないのです。 私が考える一番重要な物は、「堅い決意」です。意外ですか? まず自分で合格すると決意しないと、合格できないですよ!合格率15%ってそういう数字です。 私は若い頃、国内旅行業務取扱主任者(現在は国内旅行業務取扱管理者に名称変更)試験に合格しました。 合格率20%の試験ですが、同じ会社の先輩男性社員数名が何年も落ち続けていたのが腹立たしく、私は「本気で勉強して受かるぞ」と決意し、半年で合格を勝ち取りました。 この時の決意から合格した経験を、宅建試験でも実行した訳です。 さてここからは、平成29年本試験問題問1の肢2をちょこっと解説します。(問1全てを読みたい方は、過去のブログ「宅建本試験問題を覗いて見よう」をご覧下さい。) 今回解説する肢は、しっかり勉強した受験生であればわかるはずです。 「委任による代理人は、本人の許諾を得たときのほか、やむを得ない事由があるときにも、復代理人を選任することができる。」 委任による代理人が復代理人を選任できるのは、 ①本人の許諾を得たとき ②やむを得ない事由があるとき 以上の場合のみです。(民法104条) したがってこの肢の内容は正しいです。 (間違っているものを選ぶ問なので、不正解となります。) 宅建 Sat, 07 Apr 2018 22:26:00 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 時間の無い人は過去問少なめで!(改) http://cyta.jp/takken/b/79251 <br>《後日追記。「時間の無い人こそ過去問セレクト」にこのブログの補足記事を載せていますので、是非そちらもお読み下さい。》 世の中にはとても真面目な方がいて、かなりの多年数分の過去問を解かないとならないと思っているみたいです。 それはそれで素晴らしいと思います。こなせばこなすほど、習熟度の確認もできるし、知識のムラも減ってゆくし、経験値も上がります。 良いことずくめみたいですが、ちょっと待って下さい! 過去問に取り組むのにはとっても時間がかかります。1年分解くだけで2時間です。答え合わせにはもっと時間が必要です。更に解き直しもしないとなりません。 あまりに時間がかかるので、とにかく解くことに特化して、解きっぱなしにして数だけこなすのでは、本末転倒ですよ! それと、過去問を解く上で注意しないとならないのは、滅多に出題されないような問題を含んでいることです。 難易度の調整で、どうしてもそうなるのです。 そこで、時間の無い人には頻出問題を集めた問題集をお勧めします。 薄くても良いので、トコトンやり込んで下さい。正解肢以外の肢の一つ一つまでです。 勿論、時間をタップリ使える人は、気の済むまで過去問と向き合うのも良いと思います。 ということで、お約束の、平成29年本試験問1の肢1解説です。 「売買契約を締結する権限を与えられた代理人は、特段の事情がない限り、相手方からその売買契約を取り消す旨の意思表示を受領する権限を有する。」 これは判例により正しいのですが、上記した通り問題を難しくするため、受験生が見たことのないような判例を持って来たと思われます。 わからなくても動揺してはなりません! という例です。 宅建 Tue, 03 Apr 2018 00:46:56 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 えっ!宅建って法律系の資格だったの? http://cyta.jp/takken/b/79180 <br>そうなんです。だから民法絡みの問題が10問もでます。 って、ここを見に来る方ならご存知でしたか? お恥ずかしいことですが、私は1年前までしりませんでした! という訳で、前回のブログに掲載した昨年の本試験問1の問題、民法と判例からの出題です。 今回は解答編です。 正解は3です。 〈解説〉 民法では、これ代わりにやっておいてねと依頼する人を「本人」、わかりましたと引き受ける人を「代理人」といいます。 「代理人」がその依頼された仕事の範囲内で、他の人にその仕事をさせることがあります。この人を「復代理人」といいます。 さてこの3の場合です。 判例によれば、「復代理人」は委任事務を処理するに当たり受領した金銭を、「本人」「代理人」のいずれか一方に引き渡せばよい、としています。 つまり、「代理人」に引き渡した時点で「本人」への義務も消える、ということです。 肢の3を正しく直すと 《復代理人が委任事務を処理するに当たり金銭を受領し、これを代理人に引き渡ししたときは、特段の事情がない限り、代理人に対する受領物引渡義務は消滅し、"本人に対する受領物引渡義務も消滅する。"》 解説は以上です。 いかがでしたか? 次回以降のブログで正解肢以外の肢についても解説します。 宅建 Fri, 30 Mar 2018 16:31:12 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 宅建本試験問題を覗いて見よう! http://cyta.jp/takken/b/79160 <br>法律に馴染みのない人が下の問題を読んだら、ゲッ何これ、と思うのでは? 私は思いました。 やっぱり、ある程度勉強しないと難しいです。 でも大丈夫。少しづつ一緒に学びましょう。 本試験は50問全て4肢択一です。 初学の方はわからなくて当たり前ですから、こんな感じの問題が出るんだ〜、くらいでOKです。 平成29年宅地建物取引士本試験より 【問1】代理に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 1 売買契約を締結する権限を与えられた代理人は、特段の事情がない限り、相手方からその売買契約を取り消す旨の意思表示を受領する権限を有する。 2 委任による代理人は、本人の許諾を得たときのほか、やむを得ない事由があるときにも、復代理人を選任することができる。 3 復代理人が委任事務を処理するに当たり金銭を受領し、これを代理人に引き渡したときは、特段の事情がない限り、代理人に対する受領物引渡義務は消滅するが、本人に対する受領物引渡義務は消滅しない。 4 夫婦の一方は、個別に代理権の授権がなくとも、日常家事に関する事項について、他の一方を代理して法律行為をすることができる。 以上です。 次回のブログ(明日の予定)で正解肢とその解説を掲載します。 宅建 Thu, 29 Mar 2018 16:33:21 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 試験に合格しただけでは宅建士になれない?! http://cyta.jp/takken/b/79134 <br>初めまして。宅建講座を開講した、松下敦子です。 人生初のブログ、スタートです。 早速ですが本題です。 まだ勉強をしていない人はびっくりするかもしれませんが、タイトルに書いた通り、合格しただけで宅建士と名乗っちゃだめなんです。 これ、大事なコトです。試験にも出ます! 合格者が宅建士となるには2つのハードルがあります。 ①登録 ②宅建士証の交付 ちなみに私は昨年の合格者ですが、現在(3月月下旬)登録申請中なので、まだ宅建士ではありません。結構時間がかかります。 次回からは、昨年の本試験を振り返り、1問目から解説をしていこうと思います。 宅建 Wed, 28 Mar 2018 11:28:08 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 基礎固め! http://cyta.jp/takken/b/77782 <br>久しぶりの投稿になってしまいました。。m(_ _)m 2018年宅建合格!を目指している方の為に!年明け1発目ブログ! 【基礎固め!】 当たり前な事を~ ↑ と思われている方! 実は深いんです! というのも宅建の回答パターンは4つしかないんです!!!!!!!! ①正しいのはどれ? ②間違っているのはどれ? ③正しいのは何個ある? ④間違っているのは何個ある? ★③④が特に厄介者なんです。。。笑 宅建の問題は迷わそうとする為に作られています! その迷いを払拭してくれるのが、重要な箇所はと勉強したという自信です! 出題傾向から重要だといわれている内容は、最低限覚える事が重要なんです!!(^^ゞ 基礎固めは、メンタル面で役立ちます! 基礎が固まっていると悩む量が格段に減ります!!! ↑ 実はテクニック的な部分。笑 ★【楽しく取り組む!】がモットーなので楽しく取り組み2018年の宅建試験楽しんで合格目指しましょう~ 2018年の個人的な目標は2つあります!笑 ①不動産鑑定士合格 ②優良物件を所有する事 ↑コミットさせて頂きました!笑 m(_ _)m今年も宜しくお願い致しますm(_ _)m 宅建 Sun, 21 Jan 2018 20:33:10 +0900 宅建講座::理人の宅建講座 好田 理人