宅建::Cyta.jp http://cyta.jp Cyta.jpの宅建の講師がブログを通じて、宅建情報を発信! 民法大改正は全力で無視! http://cyta.jp/takken/b/82549 <br>ちょっと過激なタイトルにしてしまいました。 でもこれには理由があるのです! 皆さんは宅建試験の出題範囲を確認していますか? そうなんです。今年度の宅建試験における出題の根拠となる法令は、平成30年4月1日現在施行されているものなのです。 でもね、世間で話題になっている民法大改正が施行されるのは、2020年4月の予定なんです。 と言うことは…、今年の本試験には出ません! それでも真面目な人はやっぱり気になりますよね。何しろ120年ぶりの大改正ですから気になるのも当然です。 様々な法律が民法を土台に作られています。 つまり、民法に関係する法律全てがその影響を受けるのです。 宅建試験問題も然りです。 かなりの量の変更が見込まれます。 今の時点で、「どこがどう変わるのか知りたい」と思うのはリスクでしかありません。 今年か来年に受かるつもりなら、少なくとも試験が終わるまでは、民法大改正なんて全力で無視すべきです。 もし、万が一2020年以降の試験を受けることになったら、初学者よりも大変になっちゃいます。 そうならない為にも、早く合格しちゃいましょう! ※平成29年本試験問題の解説コーナーを連載しておりましたが、初学者に実際に本試験で出た問題に触れていただく、という当初の役割は終了したと思うので、勝手ながら終わらせていただきます。ありがとうございました。 宅建 Thu, 02 Aug 2018 10:47:49 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 国土利用計画法は小笠原のため? http://cyta.jp/takken/b/82114 <br>国土利用計画法という法律にまつわるお話をします。 国土利用計画法は、土地の価格の無秩序な高騰を抑えるために出来た法律で、 ①許可制度(規制区域内で実施) ②事前届出制度(監視区域・注視区域内で実施) ③事後届出制度(①②以外の無指定区域で実施) の三制度により土地取引を規制します。 土地の価格高騰を抑えるための法律なので、バブル期には1212地点が監視区域に指定されましたが、今現在はたった1ヶ所、東京都の小笠原村だけが指定されています。 繰り返しますが、現在監視区域に指定されているのは小笠原村だけです。 更に、規制区域と注視区域は法律が出来てから今まで一度も、1ヶ所も指定されたことはありません。 つまり、小笠原村以外の全ての国土が無指定区域で、事後届出制度下にある、ということです。 ですから宅建試験対策的には、事後届出制度さえしっかり勉強しておけばほぼokなのです。許可制度と事前届出制度は、事後届出制度との違いを軽くさらっと確認する程度で良いでしょう。 試験対策的にはここまでですが、でも、なぜ小笠原村が監視区域なのでしょうか?気になったので調べてみました。 小笠原諸島は大変自然豊かで、コーヒー農園もあるし、行ってみたいとは思いますが、ここに行くには6日に一往復の貨客船で片道24時間かかります。重病人が出たら自衛隊に搬送してもらわないとなりません。 これまでも、高速船就航が実現一歩手前までで頓挫したり、飛行場建設計画が環境問題で立ち消えたり、交通問題は長年の懸案事項でした。 それが今年1月小池都知事が、平成30年度予算案に小笠原諸島での航空路開設のための調査費を計上した、と発表したそうです。 2020年に運用開始予定のフランスのプロペラ機が、今までよりも短い滑走路で離発着できることがわかったのも大きな要因のようです。昔日本軍が使用していた父島の滑走路の跡地が使えそうなのです。 さて、この計画が実現したら、大勢の観光客が小笠原に押し寄せるかもしれません。 受け入れのためのリゾート開発とかありそうですよね。 従って国土利用計画法の出番というわけです。 さあ、皆さんは開発者になったつもりで、国土利用計画法を勉強しちゃいましょう! 宅建 Wed, 18 Jul 2018 11:06:16 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 路線価?公示価格?どう違う? http://cyta.jp/takken/b/81833 <br>7月2日に今年の路線価が発表されました。 銀座鳩居堂前が1平方メートルあたり4432万円で、33年連続日本一でした。 って、「へ〜そうなんだ」くらいの方がほとんどでしょう。 ところで、3月末に地価公示価格が発表されたのを覚えていますか? 更に、何らかの不動産をお持ちの方には、固定資産税の請求と共にその課税評価額のお知らせが届いていることでしょう。 路線価、公示価格、固定資産税評価額、いずれも土地の価格ですが、どこが違うのかご存知ですか? 路線価は、 国税庁が発表する、道路(路線)に面する宅地1平方メートルあたりの評価額で、相続税や贈与税を計算するための基準です。 公示価格を100%とすると、路線価は80%くらいです。 公示価格は、 地価公示法という法律に基づき国土交通省が発表する、土地取引の目安となる価格です。都市やその周辺地域で、その地域を代表する普通の土地を標準地として選定し、一般的な普通の値段(つまり正常な価格)を公示するものです。 固定資産税評価額は、 市町村などの自治体が、固定資産税や不動産取得税などの計算の基礎となる価格を定めたものです。公示価格を100%とすると、固定資産税評価額は70%くらいです。 どれも実際に土地を売買する上での参考になる価格ですが、宅建試験に出るのは公示価格です。(宅地建物取引業を所管するのは国土交通省ですからね。) 毎年1月1日(基準日)の時点での標準地1平方メートルあたりの正常な価格を判定し、3月下旬に発表されます。 余裕があれば、ご自身のお住まいの最寄りの標準地、公示価格を調べてみるのも興味深いのではないですか? 宅建試験の勉強は、テキスト上だけではなく、自分の財産に関わることと考えると覚えやすいと思いますよ。 ここからは本日のプチ解説。 平成29年本試験問題問5肢1 Aは、中古自動車を売却するため、Bに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の3%を支払うことを約した。Bの媒介によりAは当該自動車をCに100万円で売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 1 Bが報酬を得て売買の媒介を行なっているので、CはAから当該自動車の引渡しを受ける前に、100万円をAに支払わなければならない。 答えは✕です。 中古自動車の売買の問題って…ちょっとえっ!と思いましたが、この肢は同時履行の抗弁権だと気付きましたか? 売買契約において“目的物の引渡し”と“代金の支払い”は同時履行の関係にあります。 つまりこの場合、中古自動車の引き渡しがなされるまで、100万円の支払いを拒むことができるのです。 Bの媒介かどうかは全く考慮しなくてokです。 宅建 Sun, 08 Jul 2018 15:56:45 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 宅建試験受験申込み開始! http://cyta.jp/takken/b/81671 <br>宅建受験生の皆さん!とうとう受験申込みが始まりました。 どんなに勉強しても、試験の申込みをしなくては合格は勝ち取れません。 なるべく早く申し込んでしまいましょう。決意も新たになりますよ。 まだ試験の詳細をチェックしていない方は、不動産適正取引推進機構のホームページで確認して下さいね。 平成30年宅地建物取引士資格試験概要 試験案内配布期間   7月2日㈪〜31日㈫ インターネット申込み   7月2日㈪〜17日㈫21時59分 郵便申込み(簡易書留郵便)   7月2日㈪〜31日㈫ 受験費用   7,000円 試験日時   10月21日㈰13時〜15時 合格発表   12月5日㈬ 宅建 Mon, 02 Jul 2018 20:04:31 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 願書及び問題判例の件 http://cyta.jp/takken/b/81596 <br>受験生の皆さんお元気でしょうか。 6月1日の官報では願書について公告が出ていました。 願書は7月2日(月)から7月31日(火)までですので出し忘れに気をつけてください。 早めに出しましょう。パソコンからでもできます。是非準備を心掛けましょう。 さて、今まで受験生を悩ませていた民法900条の非嫡出子の相続分に関する民法改正経過措置についてコメントいたします。 900条4号 子、直系尊属又は兄弟姉妹が数人ある時は、各人の相続分は、相等しいものとする。ただし、嫡出でない相続分は、嫡出である相続分の2分の1とし、父母の一方のみを同じくする兄弟姉妹の相続分は、父母の双方を同じくする兄弟姉妹の相続分の2分の1とする。 最高裁は平成25年9月4日、ついに民法の当該規定を違憲で無効であるとの決定をしました。皆さんもすでにご存じだと思いますが、改正法が適用されるのは、実務では法的安定性の見地から最高裁決定が出された日の翌日である平成25年9月5日以後に開始した相続に適用されます。その日以前では残念ながら以前同様の解釈により不平等の扱いで考えていきます。 まだ国会の怠慢で900条の改正がなされていませんので、以上のような経過措置を取っていきます。過去問では何度か出ていましたが、試験では非嫡出子の相続分の問題は出題を控えるはずです。無視してもいいでしょう。しっかり他の項目に力を入れて下さい。 それでは楽しんで今日も挑戦しましょう。 宅建 Fri, 29 Jun 2018 13:28:28 +0900 宅建講座::修一の宅建講座 長内 修一 宅建試験主婦最強説? http://cyta.jp/takken/b/81595 <br>今回は、宅建試験合格率についてお話します。主に私と同じ主婦の方に向けたエールでもあります。  平成29年宅建試験結果  申込者数 258,511人  受験者数 209,354人  合格者数  32,644人  合格率   15.6% (不動産適正取引推進機構発表資料より) 宅建試験を受けようと思う人であれば、毎年20万人くらいの人が受けて合格率が15%くらい、という知識はお持ちと思います。 でも、更に男女別合格率もチェックしたことはありますか? 平成29年は男性15.1%女性16.8%でした。 毎年2%前後の差で女性の方が合格率高いです。 更にです。職業別合格者割合ですが、当然のことながら、不動産業が34.4%でトップで、主婦は3.9%でした。おそらく既婚女性でも不動産業界にお勤めであれば不動産業の方に含まれているでしょうから、ここでの主婦は専業主婦か他業種のパートさんではないかと思われます。 平成29年に何人の主婦が宅建試験を受験したのかはわかりませんが、毎年4%程の合格者が出ています。 そしてそして、調べることができた平成27年の結果で、職業別合格率ランキング1位は、主婦で20%!でした。ちなみにこの年全体の合格率は15.4%です。 他の年の結果はわかりませんが、統計上母数20万人であれば信頼できるはずですから、宅建試験合格率トップは主婦です、と言っても良いのでは? ではなぜ主婦は合格率が高いのでしょうか? 勿論フルタイムで働く人よりも時間が自由になるということもあるでしょうが、決して主婦が暇人でないことも皆さんご存知ですよね。 前にも書いたことがありますが、私が考える一番の秘訣は「堅い決意」です。 主婦は、他の誰かに取れと言われたから仕方なく宅建に挑んだ、という人はあまりいないのではないでしょうか。 自分の意思で宅建試験に受かると決めたのではありませんか? 合格するんだ、と堅く決意した人の割合が高いのが主婦なのだと、そう思うのです。 宅建受験生の主婦の皆さん! 合格への堅い決意を持ち続け、すき間時間をフル活用し、頑張りましょう! ここからは本日のプチ解説。 平成29年本試験問題問4肢4 次の記述は、平成29年4月1日現在施行されている民法の条文に規定されているか? 「賃貸人の原状回復義務の対象となる損傷からは、通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年劣化を除く旨」○か✕か 答えは✕です。 現行の民法には規定されていません。 業界では当たり前の事でも今の民法には書かれていませんでしたが、2020年に施行予定の改正民法にはこの条文が規定されます。 現に不動産業に従事される方には紛らわしい問ですね。 宅建 Fri, 29 Jun 2018 13:08:12 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 語呂合わせ3 http://cyta.jp/takken/b/81430 <br>語呂合わせ3をご紹介しましょう。 今回は重要事項 取引物権に関する事項をご紹介しましょう。数え歌風でやってみましょう。 35条1項1号 ① 一つとせ~ 人の知らない登記簿の 権利関係あかしましょ 同2号 ② 2つとせ~ 蓋を開ければ法令の 制限だらけじゃ困ります 同3号 ③ 3つとせ~ 道にいろいろあるけれど 私道負担を忘れるな 同4号 ④ 4つとせ~ 嫁が働く台所 電気ガス 水道 排水に 同5号 ⑤ 5つとせ~ いつしかできる設備かな 内外装や 形構造など気になります 皆さんの方で条文やテキスト等をご参照ください。 それではまたご紹介します。 楽しく挑戦しましょう。               宅建 Sun, 24 Jun 2018 00:58:03 +0900 宅建講座::修一の宅建講座 長内 修一 地震で倒壊したブロック塀について http://cyta.jp/takken/b/81319 <br>昨日大阪で大きな地震がありました。 被災された方々に、心からのお見舞いを申し上げます。 残念なことに、この地震でひとりの小学生の女の子が、学校のブロック塀倒壊のために亡くなられました。 しかもこの塀は違法建築物であったと発表がありました。 無責任な大人達のせいで、ルールを守って決められた場所を歩いていた少女の命が奪われるという、何ともやり切れないニュースでした。 私達が目指すのはあくまでも宅建士で、建築屋さんではありませんが、例え塀のような小さな建築物であっても、人の命を危うくすることがあるのだと、心に刻んでおきましょう。少女の命と引き換えにするには余りに些細な決意ではありますが… 皆さんは是非、人々の安全な日常を守る建築物を供給する、責任ある宅建士となって下さいますよう、切に願っております。 宅建 Tue, 19 Jun 2018 23:59:09 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 民法改正について http://cyta.jp/takken/b/81171 <br> 民法は2020年4月から大改正になります。皆さんはまだ時間があると思っているかもしれませんが、できれば今年中に合格しなければ安定した学習が保証されません。 今年不合格したら来年があるとはとはいえ、合格した後のことを考えなければなりません。業法も変わるし、実務での書式(35条の重説・37条の契約書面)も変更準備に取り掛かるでしょう。  したがって、今のうちから猛勉強してとにかく合格し、実務を早いうちから意識した方が得策かもしれません。    本日14日国会で、民法の成人年齢が20歳から18歳に引き下げの改正が成立しました。 施行は2022年4月以降になります。 婚姻も女子は16歳から18歳に親の同意なくできることで男女共に平等になりました。 親権から外れることで、高額売買も自由になり、親権者の同意ない場合でも取り消しはできなくなります等… 細かに探ればまだいろいろとありますが、ざっくりですが、以上のような変更がなされます。 以上絶対今年中に合格しましょう。少しでも皆さんの力沿いになれるようアドバイスをいたします。      今から楽しく挑戦しましょう。 宅建 Wed, 13 Jun 2018 16:45:13 +0900 宅建講座::修一の宅建講座 長内 修一 得意分野を作りたい! http://cyta.jp/takken/b/81138 <br>突然ですが、皆さんどのような家にお住まいですか? 今回は、その現在お住まいの家を利用して、得意分野を作ってしまおう、というお話です! 例えば、分譲マンションを購入して住んでいる場合で考えてみます。 一番身近なのは区分所有法ですよね。 管理組合のこと、知っていましたか? 全区分所有者が強制加入とか、集会の開き方とか、議決権とか、その他諸々、面倒くさがってよく理解していなかったこともあるのでは? この際です、自分の大事な住いのことなので、しっかり学んでおきましょう。 購入した時のことも思い出してみましょう。 どんなところで契約しましたか? クーリングオフの説明はありましたか? 35条の重要事項説明や37条の契約書は宅建業法通りでしたか? 不動産取得税も支払いましたよね。 登記はどうなっていますか? まだまだありますが、自分のマンションのことだけでも、結構いろいろ勉強できます。 大金を払って購入した大事な住いのことなら、少しくらいややこしい事でも頑張って理解しようと思えるのではありませんか? 自分のマンションのあれやこれやを理解するだけで、いつの間にか区分所有法やマンションの購入・所有関係はあなたの得意分野になっています。 分譲マンションを例にあげましたが、賃貸であれ、一戸建であれ、誰でも皆住んでいる家があるわけで、それぞれがその関係分野を自分事として学習すれば、得意分野ができてきますよ。 一つ得意分野ができると、その手法はどんどん応用できます。 借金をして住宅を購入したなら物権と債権が学べます。 相続は誰にとっても自分事として考え易いはず。 ちょっと余裕がある方なら、ご自宅周辺の用途地域を調べてみるのも興味深いですよ。今はネットですぐに調べられます。用途地域を実感すると、覚えにくい用途制限も少し身近になりますよ。 皆さんもまずは一つ、ご自分の家を中心として、得意分野を作ってみましょう! ここからは本日のプチ解説。 平成29年本試験問題問4肢3 次の記述は、平成29年4月1日現在施行されている民法の条文に規定されているか? 「売主は、買主に対し、登記、登録その他の売買の目的である権利の移転についての対抗要件を備えさせる義務を負う旨」○か✕か 答えは✕です。 宅建受験生であれば、不動産の権利に関する登記は売主買主が共同で申請するのが原則で、売主は登記義務者として登記に協力する義務がある、と勉強したはず。 ところが、この原則は不動産登記法上のもので、民法上の規定は有りません。というか、有りませんでした。 この肢の文は、改正予定の民法条文とのことです。 従って平成29年4月1日現在の民法には規定されていないので、✕です。 ひっかけ問題です… 宅建 Tue, 12 Jun 2018 16:07:46 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 語呂合わせ 2 http://cyta.jp/takken/b/80982 <br>前回ご紹介しました語呂合わせと併せて絶対出る民法の売買の瑕疵担保責任を最後に ご紹介しましょう。 ただ漠然と記憶するのでなく、皆さんのお持ちのテキストをご参照しながらどこのことを言っているのかを確認してください。確認しているうちに自然とものになるでしょう。 暗記 売買の瑕疵担保責任 悪人が車を   一   台   全  壊し   担保も   損    壊した  悪意でも   一部  代金   全部  解除 担保権    損害 解除した 行使可能   他人物 減額 他人物      の付着    賠償 ①善意は、損解(そんかい)  → すべての場合に、善意の買主には損害賠償と解除が認められる。 ②悪い人にも全解(ぜんかい)、一減(いちげん)、担保は損解(そんかい)  → 買主が悪意でも、全部他人物売買では解除権が認められる。  → 買主が悪意でも、一部他人物売買では代金減額請求権が認められる。  → 買主が悪意でも、担保物権による制限の場合は損害賠償と解除が認められる ③善い人には、いっそ(一数)減額  → 一部他人物売買と数量指示売買の場合のみ代金減額請求権が認められる。 ④全部担保は制限なし  → 全部他人物売買と担保物権による制限の場合は、期間制限がない。 以上です。どうですか。確認できましたか ? 宅建 Wed, 06 Jun 2018 22:15:52 +0900 宅建講座::修一の宅建講座 長内 修一 そもそも宅地って何だろう? http://cyta.jp/takken/b/80905 <br>さて、このブログを訪問して下さるほとんどの方は、宅地建物取引士を目指していると思います。 そこで、そもそもなのですが、宅地建物取引業法上の宅地って何でしょう? 土地建物ではなく、わざわざ宅地建物というからには、全ての土地取引を規制しようというのではなさそうですよね。 宅建業法では、次の3つのどれかに該当するのが「宅地」とされます。 ①実際に建物が建っている土地 ②これから建物を建てる目的で取引する土地(現況や登記簿上の地目は問わない) ③都市計画法に規定する用途地域内の土地(ただし今現在、広場、水路、道路、公園、河川として利用されている土地は除く) 上記に該当すれば、現在駐車場であろうが、田んぼであろうが、山林であろうが、宅地です! では、それ以外の土地は? そうです。宅地ではないので、宅地建物取引業法での規制外です。取り引きするのにも免許は要りません。 宅地の定義なんて、あまりに当たり前な気がして確認したこともない、って人がいそうなので、取り上げてみました。 それでは、ここからは本日のプチ解説。 平成29年本試験問題問4肢2 次の記述は、平成29年4月1日現在施行されている民法の条文に規定されているか? 「他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる旨」○か✕か 答えは○です。 この文章は、民法210条1項まんまです。バッチリです。 通称「袋地の通行権」などと呼ばれているそうです。 宅建 Mon, 04 Jun 2018 16:27:21 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 妻は単なる第三者? http://cyta.jp/takken/b/80628 <br>第三者弁済ってもう勉強しましたか? 〈まだの方のために、今回のブログの最後に簡単な説明を書いておきますので、参考にして下さい。〉 宅建試験勉強をしていた時に気になったことなのですが、自分が受験生のうちは、こういった試験に出ないことを調べていると時間が足りなくなるので、深入りしないように避けていました。 でも、やっぱり気になりませんか?配偶者は 法律上の利害関係のある第三者になるのか、ならないのか。 ところが宅建のテキストには書いていないんです。 調べてみると、例え夫婦であっても各々の財産は各々個人の物だから、配偶者の借金であっても責任を負わなくて良い、というのが基本ルール。つまり配偶者であっても単なる第三者ということなのです。 ただ夫婦の場合は注意が必要で、日常家事債務であれば共同で責任を負うのです。 この日常家事って奴がなかなかの曲者で、判断が難しいみたいです。 家賃、食費、日用品、医療費、子供の教育費などは日常家事に入るので、夫の名義でも妻にも責任有りです。 だけど、どこまでが日常家事でとこからがそうじゃないのか、暮らし向きによって違うではありませんか? だから判断が難しいケースは弁護士さんに相談しないとならないです! でもね、弁護士さんや裁判所に判断してもらわないとならないほど難しい問題は、宅建試験には出ません。絶対に出ませんから安心して下さい。 結論、配偶者は基本的には単なる第三者で法律上の利害関係はない、と思っておきましょうね、宅建試験が終わるまでは。 ここからは本日のプチ解説。 平成29年本試験問題問4肢1 次の記述は、平成29年4月1日現在施行されている民法の条文に規定されているか? 「権利についての協議を行う旨の合意が書面でされたときは、その合意があった時から1年を経過した時までは、時効は完成しない旨」 答えは✕です。 この問題を見た時、何のことやら分からず、頭の中を?マークが駆け巡りました^^; それもそのハズ。この肢の文章は、2020年に施行される改正民法の条文まんまだそうです。 時効の完成を協議で遅らせられる、ということだそうですが、2020年施行なので例え今年出題されても✕ですね。 問題の出し方として、こんなのもアリなの?とビックリしました。 問題解説は以上です。 ※第三者弁済とは、例えば、借金をした当人(債務者)の代わりに別の人(第三者)がお金を返す(弁済)、というようなことです。 この時、債務者が了解すれば何の問題もないのです。ところが債務者が代わりに返しちゃ嫌だと言った場合には、この第三者は弁済できるのかという問題が発生します。 この場合、民法では ①法律上利害関係のある第三者(保証人等)であれば弁済できる ②法律上利害関係のない第三者(単なる兄弟や知人等)であれば弁済できない とされています。 宅建 Sun, 27 May 2018 13:13:21 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 停止条件って何が停止するの? http://cyta.jp/takken/b/80454 <br>前回予告通り、今回は停止条件と解除条件について書きます。 このふたつは一緒に覚えないとゴッチャになります。反面一緒に覚えるからこそ、いい加減に覚えるとゴッチャになります。 特に停止条件!日本語としていかがなものかと…(契約を停止するための条件、と間違うのも仕方がないネーミングでは?) できればここでしっかり覚えてしまいましょう。 【停止条件とは】 条件がそろうまでは、契約の効力が停止すること。 例えば、「転勤が決まったらこの家を売ります。転勤がなかったら売りません。」など。 契約は互いの意志の合致した時点で成立し、その効力も発生する、これが原則です。ところが例にあげた転勤とか、不確定要素がままあるのが人生ってモノ。 一応約束はしておくけど、条件がそろうまで待ってね。もし条件がそろわなかったら、この話はなしってことでヨロシク、というとても便利なのが停止条件です。 【解除条件とは】 条件がそろったら契約の効力が消滅すること。 例えば、「住宅ローンが借りられなかったら、この家の売買契約は解除します。」など。 実際の事例では両者を区別するのが難しいものもあるようですが、宅建試験を受けるにあたっては、この程度の理解で良さそうです。 最後にもう一度。 条件がそろうと契約の効力が、 発生するのが停止条件、 消滅するのが解除条件です。 さて、ここからは本日のプチ解説。 平成29年本試験問題問2肢3 「Aを売主、Bを買主として、丙土地の売買契約が締結され、代金の完済までは丙土地の所有権は移転しないとの特約が付された場合であっても、当該売買契約締結の時点で丙土地の所有権はBに移転する。」○か✕か? 答えは✕です。 先程書きましたが、原則、売買契約が締結されたら直ちに所有権も移転します。しかし、特約で所有権の移転は代金の完済後としたなら、そちらが有効です。 民法上、大概のことは当事者が良ければ良いんです。これも大事な原則です。 宅建 Mon, 21 May 2018 18:57:18 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 絶対出る範囲を知ろう http://cyta.jp/takken/b/80365 <br>              [ 後 編 ] ⑨ 無権代理人 Ⅰ 狭義の無権代理人 →原則 無効(本人に効果が帰属しない) たとえば、Aの家に忍び込み、BがAの家の権利証や実印を盗んで、BはAの代理人と称して家をCに処分した。 本人A ↓ 何も代理関係がない 無権代理人B    ⇒   相手方 C この場合の法律関係は、代理関係が生じない以上、Aには何ら法律関係が生じないので、AC間の法律関係は無効である。 BC間は何らかの法律関係があるので有効であるとしても、Aの代理権   がない以上不安定である。したがって、この法律関係の決着をつけるためには法律はどのようにしているのか。 12 本人と代理人 代理人と相手方 本人と相手方との三面関係を以下のように考えている。 ⅰ 本人    追認権(113条1項)・追認拒絶権(113条2項) ⅱ 相手方   催告権(114条)(悪意・善意)・取消権(115条)(善意のみ) ⅲ 本人には代理権がない以上代理行為の効果は本人に及ばない(113条1項) a 本人について     本人Aが追認をした場合には、契約をしたときに遡って本人に効果が帰属する(113条1項、116条)。したがって、有効な代理行為として確定することになる。 本人は追認を拒絶することもできる。追認を拒絶すれば無効な代理行為として確定する。 追認は、本人が代理人に対しても出来るが、その場合でも、相手方がその事実を知るまでは有効に確定しない。 b 相手方と本人 相手方がもし無権代理についてまったく知らなかったあるいは知っていても、本人に対して催告(請求)をすることができる。 c 相手方と代理人 相手方が無権代理について知っていた場合には、取消権はなくなる。この取消権の相手は無権代理人であるので注意すること。 そして、相手方の取消権と本人の追認は早い者勝ちということになるのでこれも注意を要する。つまり、本人が追認をするともはや相手方の取消権はできなくなる。 d 代理人と相手方 無権代理人と相手方の関係については、無権代理人は、自己の代理権を証明できずかつ、本人の追認を得られなかったときは、相手方の選択に従い、契約の履行または損害賠償の責任を負う(117条1項)。 ただし、以下の場合には責任を負わない(117条2項)。 13 無権代理人に代理権がないことにつき、相手方が悪意または有過失の場合あるいは無権代理人が制限能力者であった場合 (1)        表見代理人 無権代理の一種だが、まったく代理権がなかったのと違い、以前何らかの代理権があったあるいは与えられた代理権の範囲を超えて行った場合に効果が問題となる。 →原則 有効(本人に効果が帰属する) ① 代理権授与の表示による表権代理(109条) AはCに家を売り、その代金受領につき代理人Bを差し向けるのでその者に支払うように連絡を入れた。しかし、Aは気が変わりDにさせようとした。 しかし、勝手にBがCに赴いて代金を受領し、姿を消した。Aが代理権に付きBの氏名をCに表示した以上責任がある。Cが代理権をDに与えようとしたあるいは与えたことを知らない以上無効を主張できない。Aが代理権を与えていないのに、以前与えたことを訂正せずにそのままに放置した点に帰責性を認めるのである。 ② 権限踰越による表見代理  AがBに自分の家を誰かに賃貸するように委任を与えた。しかし、Bはその家をCに処分した。CがBが処分権を持っていないことを知る由もなければ、Aはその処分は無効だと主張はできない。基本代理権として、AはBに賃貸借の代理権を与えていたこと、そして、Bは権限以外の代理行為をしてしまった。Cはそのことについて善意かつ無過失であれば正当な事由が成立し有効な行為とみなされる。 このような背信的行為を行う者を代理人に選んだAに帰責性が認められるのである。 ③ 代理権の消滅後の表見代理 AがBに家の売買契約の代理権を与えられ実印と権利証を預かっていた。 代理行為を難なくこなし業務を終えていた。しかし、Bは書類等をAに返さずこれを悪用することを思いつき、サラ金からAの代理人として金を借り姿を消した。 相手方も権限外の行為を権限内の行為と信じ、そう信じたことに正当な事由(善意・無過失)がある場合には保護の対象となる。しかし、これもかつて代理権を有していたのに消滅後にさらに別の行為を行い、以前の代理権の範囲を超えて行っているので110条および112条の重畳的に適用を考えてよい。(判例)  代理人の代理権が消滅したのにAが以前の代理関係を放置していたという点でAに帰責性が認められる。 本来112条だけを考えれば、かつて代理権をもっていたこと、かつて与えられた代理権の範囲内でまた同じような行為を第三者と契約を行うというのが一般的であるが、まれに上述したケースも考えられるので注意しよう。 表見代理は法律行為(基本代理権)を前提となるので、たとえば、夫が赴任中、妻が保管を託されていた夫の実印を使用して夫の所有の宅地・建物を売却した場合には、実印保管という事実だけではただちに売却の基本代理権があるとの信ずべき正当な理由があるとすることはできない(判例)。 (2)  表見代理の効果 本人に表見代理の行った行為の効果が帰属する(109条・110条・112条)。この場合でも、本人は、表見代理人に対して、契約上ないし不法行為上の責任を追及して、損害賠償請求をすることができる。なお、表見代理も無権代理の一種であるので、相手方は、表見代理を選択せずに、117条の無権代理責任を追及してもよい(判例)。 以上よりまとめとして、たとえば、Bが勝手にAの委任状を偽造して、これを使用してCと契約した場合は、たとえ、Cが善意・無過失であったと しても、Aにはなんら帰責性が認められないため(上記の3つのケースに該当しないため)、表見代理は成立しない。 (3) 無権代理と相続 無権代理人が本人を相続した場合、あるいは、本人が無権代理人を相続した場合の取り扱いはどうなるか。 ① Aの子Bが代理権を有していないにもかかわらず、Aの代理人と称して、Aの所有の土地をCに売却をした後に、Aが死亡してBが相続人になった場合 ② ①の事例より、Bが死亡してAが相続人になった場合          《 考え方 と 解答 》 ① のケースでは、無権代理人Bは、相続によって、本人の地位を取得して、土地の所有権、追認権、追認拒絶権を持っている。しかし、自ら無権代理行為をした者が、相続によって、当該土地所有権を取得したからといって、追認を拒絶することは信義則上許されるべきではない。したがって、本人Aの主張できる追認をした場合と同様に、無権代理行為は有効になるものとされる。 ② のケースでは、本人Aは、無権代理人の地位を承継しているか、この場合のAは、無権代理をされた、いわば被害者であるため、追認を拒絶することもできると考えられる。しかし、AはBから無権代理人の地位を承継しているため、追認を拒絶したときは、善意・無過失の相手方に対して残念ながら無権代理人としての責任として損害賠償の義務を負う。(判例) いかがでしたか。ただ見ていると文書の羅列にすぎません。代理に関しては、考えながら学習をしないと応用につなげられません。じっくりと今のうちに時間をかけてまとめてください。 それでは次回も絶対出題される範囲をご紹介します。それでは楽しんで挑戦してください。 宅建 Thu, 17 May 2018 13:33:45 +0900 宅建講座::修一の宅建講座 長内 修一 絶対出る範囲を知ろう http://cyta.jp/takken/b/80363 <br>今回試験に絶対出題される範囲をご紹介しましょう。前回は意思表示の錯誤をご紹介しました。もちろん錯誤だけでなく虚偽表示・詐欺、強迫も出ます。その中で特に理解が難しい錯誤を取り上げました。次に出題率の高い代理です。毎年出ています。それでは 本題に入りましょう。               [ 前 編 ]   代  理 (1) 意義 代理人が本人のためにすることを示して相手方に対して意思表示をなすことによってその法律行為を直接本人に帰属させる制度 機能 私的自治の補助と私的自治の拡張 (2) 三面関係 代理では①本人と代理人の関係 ②代理人と相手方の関係 ③相手方と 本人の関係という三面関係が成立し位置では代理人が②では代理行為が③では効果の帰属が問題となる (3) 代理人 ① 代理権の発生 法定代理→法律によって代理権を与えられる代理権 本人が、未成年者・成年被後見人・被保佐人・被補助者の場合で法律行為を行う場合など直接携われない場合、後見人を法定代理人(民法の規定上決まっている代理人)として付けることができる。 任意代理→本人の代理権授与行為によって与えられる代理 本人が制限能力者以外の場合で、本人の意思により代理人をたてることができる。契約自由の発想である。 ② 代理権の範囲と制限 範囲 代理権の範囲が不明確な場合など(保存行為・利用行為・改良行為) 保存行為:現状維持の行為 8 利用行為:物または権利の性質を変えない範囲内の利用行為(収益を図る行為) 改良行為:物たまは権利の性質を変えない範囲内の改良行為(経済的価値を増加させる行為) ③ 制限  Ⅰ 共同代理(自己代理・双方代理の原則禁止) a 自己代理(契約) 同一の法律行為の当事者の一方が相手方の代理人となることを言う。 たとえば、Aの家を1000万円以上で売ってくるように、代理人Bに委任した。Bがその当事者となって買主となることはできない。 つまり、代理とは、本人のために忠実に行為を行わなければならないからである。たとえば、Bが当事者になって500万円で交渉することを考えてみよう。 無条件で自己代理を認めることは以上のような意味になるので、これでは 本人の利益を損なうことになってしまう。したがって、本人の承諾は必須の条件となる。 b 双方代理 同一人が、同一の法律行為の当事者双方の代理人となることを双方代理という。 たとえば、Aの家をCに売り、Aの代理人としてBを立てた。その場合Bはさらに相手方Cの代理人となることはできない。すなわち、代理人Bは一方の本人のための利益を考えて忠実に働きかけなければならないのに、もう一方のCの代理人となると、どちらかの打算を犠牲にして、他の本人を裏切ってしまうことになるからである。 しかし、例外として、Bが相手方Cの代理人として行う場合でも、法律行為の清算として代金をAのために受領したり、不動産の登記名義を書き換えてやったりすることは、打算的に仕事をしているのではなく、本人Aの利益につながるからである。 9 ④ 代理権の消滅 法定代理・任意代理に共通→本人の死亡 代理人の死亡 破産               後見開始の審判(111条1項・2項) 任意代理に特有→本人の破産 ⑤ 代理行為(99条) Ⅰ 顕名(けんめい) 本人のためにすることを示すこと。たとえば、A代理人B 非顕名の場合には代理人自身の行為となる Ⅱ 代理人が本人のためにすることを示さないでした意思表示は、自己のためにしたものとみなされる(100条) Ⅲ 但し、相手方が、代理人が本人のためにすることを知りまたは知ることができたときは、顕名がなくとも、本人に対して直接に意思表示の効果が生じる(100条但書) ⑥ 代理人の能力 行為能力者でなくともよい 代理人が制限能力者であってもこれを理由として取消しはできない。ただし、意思能力があることが前提である。未成年者が代理人になることは何も問題はない。そもそも代理行為は、代理人が本人のために法的効果を与えればいいのだから。 もっとも法定代理の場合については、個々の規定で、制限行為能力者が代理人になることを禁じている場合が多い(847条1号等)。 ⑦ 代理行為の瑕疵 代理行為に意思の不存在・詐欺・強迫・悪意・過失があるかどうかは、実際に意思表示をした代理人について決定する(101条1項) しかし、特定の法律行為をすることを委託された場合において、代理人が本人の指図に従ってその行為をしたときは、本人は、自分が知っていたかあるいは過失によって知らなかった事情について、代理人の不知・過失によって知らなかった事情について、代理人の不知・無過失を相手方に主張できない(101条2項) 10 A(本人)   ⇒  B(代理人) ↓ D(売主)欠陥ある不動産 AはDの家に欠陥があることを知っていた。そして、BがDと家の売買契約を締結した。この場合、たとえ代理人Bが欠陥のあることを知らなくても本人Aは売買の担保責任としてDに対して損害賠償を請求できない。 ⑧ 復代理 本人Aが代理人Bに代理権を与えた。しかし、Bがどうしても代理ができないこともあるだろう。その場合、Bは勝手に誰かに代理権を与えてもいいのだろうか。代理は前述したとおり、代理人Bには忠実義務・信頼関係があり、Aの気持ちとしてはBだからこそ代理権を与えたのであり、それ以外の人間を代理人につかうことを考えていないのが普通である。 したがって、他の代理人Cを立てる場合には、本人Aの承諾が必要となる。 本人A ↓ 代理権 代理人B ↓ 復代理権 復代理人 C   ⇒  相手方 Ⅰ 復代理人の選任の要件(104条) ⅰ 本人の許諾を得たとき ⅱ やむを得ない事由があるとき ⅰあるいはⅱが必要 Ⅱ 法定代理人は自由に復代理人を選任できる(106条) Ⅲ 復代理人を選任した場合の代理人の責任 ⅰ 任意代理人は、復代理人の選任・監督についてのみ責任を負う(105条) 11 ⅱ 法定代理人は、原則として、全責任を負う(106条前段)、但しやむを得ない事由があって復代理人を選任した場合には、選任・監督責任のみを負う(106条後段) Ⅳ 復代理人の法律関係 ⅰ 復代理人は、直接本人を代理する(107条) つまり、復代理人は代理人の代理ではなく本人の代理人なのである。したがって、復代理人は本人の名において代理行為に基づいて行うので、復代理人は、代理人の選任・監督に服し、その権限も代理人の代理権の範囲内に限られている。 ⅱ したがって、代理人が代理権を失えば、復代理人も代理権を失う。よって、たとえば、代理人が死亡すれば、復代理人の代理権も消滅する。 ⅲ 他方、代理人は、復代理人選任後も代理権を失わない。つまり、代理人・復代理人は共に本人を代理することになる。 ⅳ 復代理人は、本人及び第三者に対して、代理人と同一の権利を有して義務を負う。 宅建 Thu, 17 May 2018 13:07:56 +0900 宅建講座::修一の宅建講座 長内 修一 語呂合わせで楽しむ方法 http://cyta.jp/takken/b/80354 <br>学習を進めていくうえで大切なことは漠然と覚えるのではなく、言葉を集約して、 自分で苦労して覚え方を考えると簡単には忘れません。その方法の仕方について 以下にまとめましたのでご参照ください。 問題を解くにあたり、正解の手掛かりとなる肢問の選択方法や、理解しながら記憶に残る覚え方(ゴロ合わせ)もあります。それをじっくりご指導いたします。合格への水先案内人となります。 例えば一つご披露しましょう。試験に絶対出る、宅建業法37条の条文の覚え方について 37条の記載事項    [37条 必要的記載事項] け い約書 住所・氏名をまず書いて い ろいろな中から 物件特定表示 や くそくと 代金支払い時期 く れてやるのが 引き渡し時期 し ん請 時期 なら 移転登記    [37条 任意的記載事項] よ く読めば重要事項と同じ  ・契約でも無理矢理時期きめてでっち上げ    代金以外もらい目的達成  ・泣きをみる前決めておけ契約解除の条項を  ・やめたいときには違約金、損害賠償いかにする  ・宅 建は疵(きず)があったら責任復旧  ・契約でも10回払いで売るときローンのあっせんしてあげる めん どうというなら決めるな 危険負担 ぎ しぎしと家も傾く 瑕疵担保 む ずかしい 租税公課 の内容は   以上は講義の内容の一部ですが、まだまだあります。 一つ一つ丁寧に覚えてまとめるときには時間を短縮するために知識を整理するための手段として要領よく覚えることも必要です。 それでは今日から一緒に頑張りましょう。   宅建 Wed, 16 May 2018 21:51:08 +0900 宅建講座::修一の宅建講座 長内 修一 独学者に警告教科書も間違う⁈ http://cyta.jp/takken/b/80296 <br>な、な、なんと!そんなバカな! とお思いでしょうが、あるんです!そんなショッキングなことが! 宅建講師になろう、と決意した時のこと。 今年の参考書とかどんなかな〜と本屋に行き、目新しい参考書を購入。 読んでみたところ、何か変。「停止条件」と「解除条件」の説明にとっても違和感が…私が間違っているの? そこで慌ててネット上の正誤表を見に行って、ホッとしたと同時に衝撃が走りました。 私ではなく、この参考書の方が間違っていました。書いてある内容が逆だったのです。 私は既学習者なので気づきましたが、もし初学者がこの参考書(教科書と書いてあります)を読んだら、わざわざ自分から正誤表を見に行ったでしょうか? ただでさえややこしい文言を間違えて覚えてしまったら、問題集などで正しい解説に出会った時きっと混乱してしまうでしょう。 独学の方は特に注意が必要です。その間違いを正してくれる先生がいないのですから。 <img src="/p/common/emoji/f659.gif" alt="" border="0" class="emoji"/>参考書類を購入したら、先ず正誤表を確認して下さい。 既に勉強を始めているのにまだ確認していない方は、取り急ぎご確認を!勉強以前の問題です。 因みに、例にあげた「停止条件」と「解除条件」については、次回のブログで取り上げようと思います。 さて、ここからは本日のプチ解説。 平成29年本試験問題問2肢2所有権の問題 「Aを売主、Bを買主としてCの所有する乙建物の売買契約が締結された場合、BがAの無権利について善意無過失であれば、AB間で売買契約が成立した時点で、Bは乙建物の所有権を取得する。」○か✕か 答えは✕です。 これは他人物売買の問題です。民法ではなんと他人の物でも有効に売買できます。 でも、どうやらAはCに無断で乙建物をBに売ってしまったみたいです。このままではたとえBが善意無過失であろうと、すぐには所有権は移転しません。 Bが乙建物の所有権を手に入れるためには、まずAがCから乙建物を買って所有権を取得しないとなりません。AB間の売買契約が締結されているので、AC間の契約が成立すればただちにBは所有権を取得できます。 Cが納得するのは難しいと思いますが… 宅建 Mon, 14 May 2018 15:52:48 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 勉強計画立てるならGW後の今だ! http://cyta.jp/takken/b/80166 <br>GWが終わってしまいましたね。 今回は勉強のスケジュールの話です。 普段なかなか時間が取れないからGWこそ頑張るぞ、と思っていたのに遊んでしまった方。 今まで何となくテキストを眺めていたけどあまり勉強が進んでいないよ、という方。 これからそろそろ始めようかと思っている方。 皆さん大丈夫です。 今から計画を立てて頑張りましょう! 試験まで5ヶ月あります。これを3つの期間に分けて取り組むと良いです。 ・先ず2ヶ月はインプットです。正確な知識と理解が大事です。 テキストを中心に、一分野終わったらその分野の問題を解く。2ヶ月しかないので、多少わからないところがあっても、次の分野に進む思い切りも必要です。 ・次の2ヶ月は、テキストを隣に置いてのアウトプットです。 一問一答問題集を中心に、できなかった問題は直ぐにテキストに戻って確認です。これと決めた問題集一冊、できない問題を一つ一つなくしていきましょう。 この時期に模擬試験を受けるのもお薦めです。 ・最後の1ヶ月は苦手克服と演習。 ここまで勉強してきたら、得意不得意はわかるはず。苦手分野は集中攻撃しましょう。 並行して、本試験の問題の出し方にも慣れなければなりません。なるべく新しい年度の過去問や予想問題を、時間を計って解いてみましょう。 独学は、自分で自分をコントロールできないと成功しません。 今一度決意を新たに、ファイト! さて、ここからは本日のプチ解説。 平成29年本試験問題問2肢4です。 「AがBに丁土地を売却したが、AがBの強迫を理由に売買契約を取り消した場合、丁土地の所有権はAに復帰し、初めからBに移転しなかったことになる。」○か✕か。 答えは○です。 強迫による契約は取り消すことができます。 そして、取り消されると初めからこの契約はなかったことになります。 取り消した時点からではなく、“初めからなかった”という所が重要なのです。覚えておきましょう。 宅建 Wed, 09 May 2018 11:36:41 +0900 宅建講座::敦子の宅建講座 松下 敦子 宅建試験の改正情報 http://cyta.jp/takken/b/80011 <br>勉強は進んでいますでしょうか。ここで勉強についての要領及び学習項目を教えますが、勉強の内容についてはあくまでも私の講義の売り物になりますのでご披露できませんが、詳細は私をご指名いただいた時にゆっくりとご教授いたします。 ここでは何をどのように勉強をすべきかについての注意点だけは教えますよ。 前回は、都市計画法の改正点として、用途地域である❝田園住居地域❞が今年4月1日に追加され13種類に増え、試験対策の注意点として書きましたが、今回は業法だけに絞ります。 絶対出る個所として、営業保証金の宅建業者は、営業保証金から弁済(還付)を受けられなくなりました。ここは注意点です。 媒介契約の種類等で、専任・専属専任媒介契約については、業務報告義務が次の点加わりました。※売買等の申し込みがあったときは遅滞なく報告義務があることが付け足されました。本来の民法の委任契約を思いだせば理解が深まりますね。 重要事項説明について 説明の相手方は、物件を取得し、または借りようとする者(買主、賃借人、交換契約の両当事者)ですよ。よって、売主や、賃貸人には、説明義務はありませんよ。 また、既存の建物の場合 既存の建物については、以下の事項を説明しなければなりません。 (賃借の場合は1のみ説明すればよい) 1 建物状況調査(実施後1年を経過していないものに限る)を実施しているかどうか、およびこれを実施している場合におけるその結果の概要 2 設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況 従業者名簿の記載事項に従業者の❝住所❞が削除されましたので、注意してください。 以上ごく一部ですが、今年の試験には必ず出題されるので注目して下さい。 それでは本日も楽しく挑戦しましょう。 宅建 Wed, 02 May 2018 18:46:57 +0900 宅建講座::修一の宅建講座 長内 修一