宅建::Cyta.jp https://cyta.jp Cyta.jpの宅建の講師がブログを通じて、宅建情報を発信! 7月です https://cyta.jp/takken/b/96722 <br>7月になりました 願書の受付が始まりました 早めに準備をし決して忘れることがないようになされてください 学習は、順調に進んでいますか 大変なことが数多くありますが、一歩一歩知識を確実に修得していってください 宅建 Thu, 02 Jul 2020 09:31:48 +0900 宅建講座::邦康の宅建講座 漆中 邦康 合格のために https://cyta.jp/takken/b/96561 <br>学習は、いかがですか 私と一緒に合格のための学習をはじめませんか 合格のための知恵を授けます 頑張りましょう 宅建は、合格できる試験です 宅建 Wed, 17 Jun 2020 08:50:50 +0900 宅建講座::邦康の宅建講座 漆中 邦康 大変な時期ですが https://cyta.jp/takken/b/96554 <br>北海道を除き全国的に梅雨入りとなり、コロナもあり心はスッキリとしませんが、学習は進んでいますか 来月になれば、願書の受けつけも始まります 試験まで3カ月ちょっとなります 3カ月は、そう多くはありません 合格のための学習が必要です 試験に出題される箇所の知識を確実に蓄えることです 1日1日を有意義に過ごされてください 宅建 Tue, 16 Jun 2020 17:46:49 +0900 宅建講座::邦康の宅建講座 漆中 邦康 令和2年度の宅建試験について https://cyta.jp/takken/b/96224 <br>新型コロナウイルスの影響で各種試験が延期や中止となっておりますが、 不動産適正取引推進機構は今年度の宅建試験をスケジュール通り予定すると しています。 (http://www.retio.or.jp/exam/takken_shiken.html) あくまで予定となっておりますので、この先、第二波、第三波と 来れば延期、もしくは中止があるかもしれません。 迷われている方もたくさんいらっしゃると思います。 これだけ勉強していて、「中止!!」となったら悔しいですよね… でも、もし通常通り試験が開催されたら?! 非常に悩ましいところです。 もし、予定通りであれば10月18日(日)にあります。 試験当日まで5カ月となります。これは悩んでいる場合ではない かもしれません。 皆さんはどういう結論に至りますか? 宅建 Mon, 18 May 2020 17:04:20 +0900 宅建講座::はじめての宅建講座 風間 宏 苦しい状況かもしれませんが。。。 https://cyta.jp/takken/b/95959 <br>最近は自粛、自粛でストレスが溜まり、いつ終わるのだろうと先行きに 不安になることが多いと思います。 皆様も含め、世界中が危機的な状況に陥っていると思います。 ただ、我々はこれに学ばなければなりません。 半年後か1年後かそれより先か?分かりませんが、いつかは必ず終わります。 この大変な時期を乗り越えて、一緒に頑張りましょう。 オンライン授業も始めましたので、ぜひご確認ください。 宅建 Tue, 28 Apr 2020 23:14:12 +0900 宅建講座::はじめての宅建講座 風間 宏 2020年度の宅建試験に挑戦する方へ https://cyta.jp/takken/b/95452 <br>久しぶりのブログ更新となりました。 みなさま、以下がお過ごしでしょうか。「忙しい人のための宅建講座」講師の吉田です。 たくさんの生徒さんに体験授業のお申込みを頂いており、いよいよ春の新生活にむけて何かチャレンジをしたいと考える方も多いように感じます。 さて、2020年度の宅建試験につきましては なんといっても民法の大改正があります。 法学部の勉強でも改正民法について学ぶ機会は多くありましたが、いよいよそれが施行されるのかーと感慨深い気持ちです。 心配する必要ありません。今回の改正によって、民法はより簡潔に、理解しやすいものとなりました。 昨年度も宅建の勉強をされた方は変化に戸惑うかもしれませんが、すべての改正点には理由がありますので、その理由とセットで覚えることで納得できるはずです。 民法改正の部分が出題される可能性は極めて高いと考えられます。 是非この機会から勉強を始めて、得意にしてしまいましょう! 宅建 Tue, 17 Mar 2020 18:08:25 +0900 宅建講座::忙しい人のための宅建講座 吉田 顕太 コロナウイルスで不動産業界はどうなるのか? https://cyta.jp/takken/b/95362 <br>報道はコロナウイルス関連で一色という感じありますが 皆さんはいかがでしょうか? コロナウイルスも大変ですが、私の地域ではインフルエンザも 流行ってまして、2月末ごろの学校では「学級閉鎖が!」とか あったようです。 「手洗い、うがい、ヤクルト♪♪」とCMの様に私も取り組んでいます。 ところで、不動産業界はどうなるのだろうか?と疑問をお持ちかも しれません。 一部による不動業界というよりも建築業界の方で資材不足が懸念されると いうことで、工事が遅れるのではということでした。 建材を中国製品に頼る部分が多く、その中国をコロナショックで ほとんど稼働が無い状態・・・どうなるのでしょうか。 帝国データバンクの調べでは不動産業は55.2%がマイナスに影響と 回答があったらしく、リーマンショックの様に大不況にならない ように祈るばかりです。。 とはいうものの確定的ではありませんが、今年も宅建士の試験は あるでしょうし、勉強しなければならないのは間違いないと思います。 季節もだんだんと良くなってきますので、皆さんもそろそろ勉強する 準備する必要があるのではないでしょうか。 宅建 Wed, 11 Mar 2020 18:50:22 +0900 宅建講座::はじめての宅建講座 風間 宏 さあ、受験勉強を始めましょう。 https://cyta.jp/takken/b/95244 <br>世間では、テイシュペーパー、トイレットペーパー、インスタントラーメン等が店頭から消え一種のパニックとなっている感があります。 人間、生きている間に何がおきるかわかりません。試験が行われる10月までにまだまだ時間があるとお考えの方が大多数と思いますが、7月、8月となれば、世間では夏休みの話題、レジャー等で勉強どころではなくなるかもしれません。 特に初心者の方、何回か残念な目にあっている方は、そろそろ学習を始めてみませんか。 初心者の方は、始めて接する法律用語に戸惑い、何が何だかわからないと言うこともあるかもしれません。 今まで何回か残念な目にあっている方は、学習方法の工夫が必要なのかもしれません。 余裕を持って学習していくためにも、そろそろ腰をあげてみませんか。 合格するコツは、なんでしょうか。 合格するコツは、試験に出るところを勉強することです。<img src="/p/common/emoji/f6a3.gif" alt="" border="0" class="emoji"/> 宅建 Tue, 03 Mar 2020 14:22:33 +0900 宅建講座::邦康の宅建講座 漆中 邦康 春、弥生です https://cyta.jp/takken/b/95156 <br>皆さん、いよいよ3月が、やってきます。 卒業、進級、転勤等別れの季節でもあります。 また、新たな道に一歩踏み出す時期でもあります。 さあ、始めてみませんか。 宅建士をめざして、学習に取っ掛かってみませんか。 勉強も方法によっては、楽しいものです。<img src="/p/common/emoji/f6a3.gif" alt="" border="0" class="emoji"/> 宅建 Mon, 24 Feb 2020 21:33:17 +0900 宅建講座::邦康の宅建講座 漆中 邦康 苦手科目は苦手なままで…? https://cyta.jp/takken/b/94940 <br><<苦手科目>> 皆さんは苦手な科目や単元があるでしょうか? 学生のころだと「世界史が苦手!」「数学がさっぱり??」などなど。 宅建試験であれば「都市計画法が苦手だなぁ」とか「建築基準法の計算が…」とか色々あると思います。 よくある失敗として、苦手な科目を得意な科目にしようと頑張って、すごく 時間を掛けてしまうことがありませんか? そこで、必ず苦手を克服して、得意な科目や単元とする必要性があるのでしょうか? <<合格点を見据えた目標設定を>> 「苦手」⇒「少し苦手」 「少し苦手」⇒「普通」 これくらいで十分でないでしょうか。苦手なところを完璧に得点する 必要はないと思います。むしろトータル点数で合格点に達しなければなりま せん。 <<合格点を見据えた得点の戦略を>> バランスよく得点できればよいのですが、先ほど書きました各人には 得手不得手があります。最終的にはどうすればベストなのかを一度 自分に立ち戻ってみてはいかがでしょうか。 宅建 Thu, 06 Feb 2020 19:58:48 +0900 宅建講座::はじめての宅建講座 風間 宏 学習の基本方針 Ⅱ https://cyta.jp/takken/b/94357 <br>通学講座に於いての注意点 〔1〕講師にはどのような人がなっているか 即製の講師を多数そろえている所は危険です。 受験時期だけ、宅建受験用の講師として採用している教育機関も多々見られますので、十分注意してください。 長年、宅建受験に携わっている講師は、どこが出題のポイントなのか、どこが誤りやすい箇所なのか、出題の可能性が高いところはどこか、反対に出題の可能性が低いのはどこか、などを的確に把握しているものです。 〔2〕良い講師、悪い講師 良い講師か否かは、次のようなことで判断できるでしょう。 ① わかりやすい講義をしているか ② 声が大きく、明瞭に、熱意を持って講義しているか ③ 自信を持って講義しているか ④ 服装は清潔であるか ⑤ 特定の受講生に対してのみ、親切に講義していないか ⑥ 質問に対して、親切に明確に答えているか もし、悪い講師と判断したならば、どんどん担当者に対して注意を促しましょう。受講生は、良い講師から講義を受ける権利があるのですから。 “必ず合格させる” したがって、費用は何十万円です、と言うようなパンフレットにまどわされることなく、慎重に教育機関を選択しましょう。 独学の留意点 自己の置かれた環境等によって、通学教育、通信教育を選択できず、独学による学習方法しかとることができない方は、それなりの努力が必要です。 独学の場合には、どこにおいても、いつでも学習 できるというメリットがある反面、他人による指導がないため独善的な傾向をもち、かつ中途で挫折する危険性多いということがデメリットとして挙げられます。 しかしながら独学が通学教育、通信教育よりも効率が悪いといっても、努力次第、工夫次第では学習効果を高めることができ、合格できるだけの知識を得ることも可能です。 通信、通学、独学についてそれぞれのメリット、デメリット等についてみてきましたが、各人の立場等をさまざま検討し、 ご自身の受験のためのベストの道を模索してください。 通信、通学、独学に家庭教師を併用すること 家庭教師に特化して学習を進めていくことも 選択肢の一つといえます。 2020年の合格をめざして、年末から年始に向けて ゆっくりと、思慮してみましょう。 来年は、ぜひお会いしていっしょに勉強したいもの です。お会いできる日を楽しみにしています。 新たな年を迎えてチャレンジの気持ちが、多くの人に芽生えるでしょう。 しかし、一ヶ月、二ヶ月と過ぎていくと、いつもの年と同じようにチャレンジの気持ちがどこかにいってしまい、例年と同じような生活の繰返しが多くの人に見られることです。 今年こそと言う気概を持ち、余裕を持って学習に取り組み、知識を修得していかれることを、心より願っいます。 余裕を持っての学習が理解を深めることに繋がるはずです。 良い年を迎えられてください。 宅建 Sat, 28 Dec 2019 17:44:49 +0900 宅建講座::邦康の宅建講座 漆中 邦康 学習の基本方針 https://cyta.jp/takken/b/94270 <br>学習方法としては、通信教育、通学講座の受講、独学、これらの併用が考えられますが、それぞれの留意点について記してみます。 通信教育の留意点 通信教育で学習効果をあげる方法は、参考書を見ないで、本試験のつもりで、添削問題に取り組むことです。 解答書を必ず送付して、進んでチエックを受けましょう。 通信教育機関によって、異なることですが添削課題を提出して、添削を受ける人の割合は2割前後と言われています。 添削課題を提出してもしなくても自由であるとは言っても、自分なりの決意を持って始めたことなのですから、所期の意思を失わないようにしましょう。 通信教育のスケジュールに添って、一つ一つ階段を登っていくような地道な努力が必要です。 疑問点は遠慮なく質問して、確実に自己の実力としていきましょう。 通学講座の留意点 通学講座の受講生は、独学のみで学習を進めている人、あるいは通信教育のみで学習を進めている人に比べて合格率が高くなっています。 これは通信教育や独学とは異なり、通学講座にはさまざまな長所があるからです。 具体的な長所を記してみますと、まず、講師と受講生とのふれあいがあるということが挙げられましょう。 目と耳の両方からの教育が受けられ、講師のナマの声を聞けますので、合格に対する意欲が自然とつちかわれます。 不明な点も即座に解決することができます。 通学講座では、生きた情報が随時得られるのが、大きな利点といえましょう。 その他、受講生の様子がわかるということも、みのがせないことです。 講習会には、意思を強固にして毎回出席するよう心がけましょう。 一回欠席すると、まあ、いいや、 となって 二回、三回とついつい欠席してしてしまうものです。 せっかく志をたてたのですから、強固な意思、忍耐力を持って最後まで出席しましょう。 つづく<img src="/p/common/emoji/f6eb.gif" alt="" border="0" class="emoji"/><img src="/p/common/emoji/f6a3.gif" alt="" border="0" class="emoji"/> 宅建 Tue, 24 Dec 2019 06:05:49 +0900 宅建講座::邦康の宅建講座 漆中 邦康 改正民法と「動機の錯誤」についてです。 https://cyta.jp/takken/b/94260 <br>こんにちわ。  前回は、契約の重要な部分について、意思表示をした人にとって、錯誤があった場合、以前は無効となったものが、錯誤として取り消しの対象になると書かせて頂きました。  このような錯誤は、「要素の錯誤」と定義されています。そして、民法の権利関係上、「動機の錯誤」と言われるものがあります。  このような錯誤は、改正民法でも、取り消しの対象となるかが問題となると考えられます。  まず、「動機の錯誤」とは、意思表示をして錯誤があった者の、内心の意思を外部に発現する過程で動機に錯誤があった場合です。定義を言葉で表すと難しいので、例を挙げてみたいと思います。    EX.AがBの所有するゴッホの偽物の絵画を買ったとします。Aとしては、この絵画をゴッホの真作と考えて、購入したつもりでしたが、そこに錯誤があったという場合を考えてみます。  上記事例は、Aの購入する動機に錯誤があります。そして、このような動機は、絵画を売ったBには、知る余地もなく、法律上は、錯誤の対象とならないとされてきました。なぜなら、錯誤に陥った人の動機まで考えていたら、その人と取引した者の保護に欠けるからです。人の心まで読むようなテレパシーを人間は使えないので、当然と思われます。  とはいえ、錯誤が陥ったものが動機を表示した場合は、判例上、錯誤の対象として有効とされてきました。  上記事例では、AがBに対して、ゴッホの真作を探していると意思を表したような場合です。そうすれば、ゴッホの偽物の絵画では、Aも買わなかったであろうし、Bも真作を探しているAに偽物を売らなかった可能性が高いからです。  表示があれば、錯誤として有効に処理するのは、当事者双方の利益に合致しているので、合理的な処理と考えられます。  ここで、新民法の条文を見てみます。    改正民法第95条 錯誤    意思表示は、次に掲げる錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、取り消すことができる。 一 意思表示に対応する意思を欠く錯誤 二 表意者が法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤  2 前項第二号の規定による意思表示の取消しは、その事情が法律行為の基礎とされていることが表示されていたときに限り、することができる。  3 錯誤が表意者の重大な過失によるものであった場合には、次に掲げる場合を除き、第一項の規定による意思表示の取消しをすることができない。 一 相手方が表意者に錯誤があることを知り、又は重大な過失によって知らなかったとき。 二 相手方が表意者と同一の錯誤に陥っていたとき。  4 第一項の規定による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。  改正民法95条1項の 二号 表意者が法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤の認識が真実に反するとは、いわゆる表意者の主観面について、明文化されています。ここに、表意者の動機という部分が該当すると考えられます。  そして、改正民法2項 前項第二号の規定による意思表示の取消しは、その事情が法律行為の基礎とされていることが表示されていたときに限り、することができる。とは、表意者の主観面が外部に表示された場合と解釈できますので、表示があれば、錯誤は取り消しの対象となると解釈できます。  このことから、従来から議論されていた「動機の錯誤」について、改正民法により、明文化されたと捉えることが出来ます。  他には、改正民法の錯誤規定では、意思表示の取消は、善意かつ過失のない第三者に対抗できない旨の定めの明文化がされています。  次回からも、宅建試験で関わりそうな、改正民法の権利関係の部分を見ていきたいと思います。  読んでいただき、ありがとうございました!! 宅建 Mon, 23 Dec 2019 18:35:42 +0900 宅建講座::やさしい宅建講座 美登 洸一 奮い立たせて!! https://cyta.jp/takken/b/94259 <br>12月4日に令和元年の合格発表がありました。 残念ながら合格できなかった方で、「来年こそは!!」と思われた方と 「もう諦めよう」と思った方といらっしゃると思います。 当然ながら、諦めてしまえばそこで終わりなので何も残らないことに なります(社会勉強にはなったが、費やした時間やお金は戻らず、なおかつ資格取得なし)。 どうでしょうか? ブログを読まれている方には、「これから勉強を始めるんだ!」という人も いらっしゃると思います。 今一度、気持ちを奮い立たせてみませんか。 来年が皆様にとって良い年でありますように心よりお祈り申し上げます。 宅建 Mon, 23 Dec 2019 18:19:28 +0900 宅建講座::はじめての宅建講座 風間 宏 受験者と合格者の状況 Ⅱ https://cyta.jp/takken/b/94239 <br>合格者の内容を分析してみますと、興味深い現象に気付きます。 まず、受験回数別にみますと、初めての受験での 合格率が70パーセント以上と最も高く、受験回数が多くなるにつれて合格率が低下しています。 この要因としては、受験者の気迫とか、試験慣れしていて効果的な勉強をしなかったこと、あるいは受験者の学力が劣っていて何回挑戦してもダメということが考えられます。 1回目の受験で合格するという強い気持ちが必要です。 次に、年代別でみてみますと、30代の合格率が最も高く、次に20代、40代の順になっています。 しかしながら、10代、60代でも合格している実情を考えてみますと、年代によるハンデはあまりないとみてよいでしょう。 2019年の最高齢合格者は、89歳です。 最年少合格者は、14歳でした。 18歳未満でも16人が合格しています。 3番目に、職業別にみますと、不動産業に携わっている人の合格率が予想外に低いといえます。 日常の業務を通して基礎知識を身につけているはず だという一種の自信過剰が、不動産業関係者の合格率を低くしているのではないかと推測されます。 ちなみに職業別の合格者の構成比は、以下のとうりです。 不動産関係36.8パーセント、金融関係10.1パーセ ント、建設関係9.9パーセント、他業種21.3パー セント、学生11.4パーセント、主婦3.9パーセント、その他6.6パーセント 合計100パーセント 4番目に、学歴別でみてみますと、高学歴者[大学 、短大、高専卒業]ほど合格率が高いという現象が表面化しています。 これは、前述した設問の難しさが高まっていること と密接な関係があるといえるでしょう。 試験は、宅地建物取引業に関する実用的な知識を有するか否かを判定することに基準を置くものとされています。 しかし過去の本試験を検討してみますと、宅地建物取引業の実務を知っていなければ解けない問題の出題は、50問中、せいぜい2問です。 しかし、これとて、まったく正解を得られないという問題ではありません。 したがって実務に携わっていない方であっても、合格できる試験だといえます。 つづく<img src="/p/common/emoji/f6eb.gif" alt="" border="0" class="emoji"/><img src="/p/common/emoji/f6a3.gif" alt="" border="0" class="emoji"/> 宅建 Sun, 22 Dec 2019 21:12:44 +0900 宅建講座::邦康の宅建講座 漆中 邦康 受験者と合格者の状況 Ⅰ https://cyta.jp/takken/b/94224 <br>昭和33年に最初の試験が行われて以来、合格率は、最初の5年間は60パーセン以上だったのですが、現在では15~17パーセントという状態になっています。 合格率が低下した理由としては、次の諸点を挙げることができるでしょう。 第1に、出題数が、50問になったこと[当初は20問、その後は40問] 第2に、試験会場にいかなる参考書も持ち込めないこと[以前は法令集の持ち込みが認められていた] 第3に、設問の表現が複雑になってきたこと 設問の意図を正しく理解するのにかなりの時間を要するものも少なくないこと 第4に、設問が、より高度の知識を得ていないと理解できないほど、難しくなってきたこと などです。 合格率が低下している主因としては、以上の4点を挙げることができます。 したがって、真剣に勉強し、十分な基礎知識を身につけることが必要になります。 もちろん試験に出題される箇所の知識を修得することが合格に繋がることはいうまでもありません。 つづく<img src="/p/common/emoji/f6eb.gif" alt="" border="0" class="emoji"/><img src="/p/common/emoji/f6a3.gif" alt="" border="0" class="emoji"/> 宅建 Sun, 22 Dec 2019 07:46:38 +0900 宅建講座::邦康の宅建講座 漆中 邦康 民法改正によって「錯誤」の規定は、どのように変わるか? https://cyta.jp/takken/b/94217 <br>こんにちわ。今日は、2020年4月1日より施行される改正民法において、宅建試験でよく出る錯誤の規定は、どのようになるか?書いてみたいと思います。 条文としては、 現行民法95条  意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない。 【新民法】 (錯誤) 第95条 1.意思表示は、次に掲げる錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、取り消すことができる。 一 意思表示に対応する意思を欠く錯誤 二 表意者が法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤 2 前項第二号の規定による意思表示の取消しは、その事情が法律行為の基礎とされていることが表示されていたときに限り、することができる。 3 錯誤が表意者の重大な過失によるものであった場合には、次に掲げる場合を除き、第一項の規定による意思表示の取消しをすることができない。 一 相手方が表意者に錯誤があることを知り、又は重大な過失によって知らなかったとき。 二 相手方が表意者と同一の錯誤に陥っていたとき。 4 第一項の規定による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。 今まで、錯誤については、 ・要素の錯誤(契約の重要な部分に関する錯誤)は無効としています。 EX.パソコンを買うつもりで、スマートフォンを買ってしまったみたいな感じであり、要素について誤信しなければ、意思表示しなかっただろうと考えられるほどの重要な部分の錯誤です。  新民法の法律の条文の要件として、「法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なもの」重大な要素を指していますので、今までと同様に、要素の錯誤は錯誤を肯定する要件としています。  しかし、法律の要件をあてはめた効果として、今まで無効としていたものが、取り消すことができると変更されています。    ※無効とは、法律行為がはじめから効果がないことであり、法律の条文に抵触すれば、法律行為の効力がはじめから生じないこと。  取り消しとは、取り消し権者の意思によって、いったん発生した効果を過去にさかのぼって無効にすること。  法律要件→要素の錯誤があることは、現行民法・改正民法変わらない  法律効果→無効が取り消しに変更 錯誤の規定は、このように変更されています。そして、現行民法でも議論されてきた「動機の錯誤」については、どのように取り扱われるのか?次回、取り上げたいと思います。  読んでいただき、ありがとうございます!  宅建 Sat, 21 Dec 2019 22:31:19 +0900 宅建講座::やさしい宅建講座 美登 洸一 本試験解説3 https://cyta.jp/takken/b/93607 <br>問3 事業者ではないAが所有し居住している建物につきAB間で売買契約を締結するに当たり、Aは建物引渡 しから3か月に限り瑕疵担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造 耐力上主要な部分に瑕疵が存在しており、Aはそのことを知っていたがBに告げず、Bはそのことを知ら なかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。 1.Bが当該瑕疵の存在を建物引渡しから1年が経過した時に知ったとしても、当該瑕疵の存在を知った時から1年以内であれば、BはAに対して瑕疵担保責任を追及することができる。 2.建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵については、契約の目的を達成できるか否かにかかわらず、Bは瑕疵を理由に売買契約を解除することができる。 3.Bが瑕疵を理由にAに対して損害賠償請求をすることができるのは、瑕疵を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる。 4.B間の売買をBと媒介契約を締結した宅地建物取引業者Cが媒介していた場合には、BはCに対して瑕疵担保責任を追及することができる。 (解説) 売主の担保責任の問題です。この規定も改正されているので改正法で解説します。 これまで売主の担保責任は、売主が民法によって負う責任(法定責任説)でした。改正では、契約によって負う責任(契約責任説)になりました。 この結果「瑕疵」という用語は、「契約内容に適合しない」という言い方に 変わりました。 また、買主の救済手段も「追完請求権」「代金減額請求権」「損害賠償請求権」「解除権」と整理されています。    本問の場合、債務者であるAが契約内容に適合しない家を引渡したので(不完全履行)債権者であるBは、上記救済手段を行使できる。 肢1、改正民法では×    契約内容に適合しないことをAが知っていた場合、改正民法566条但書により566条本分の規定(不適合を知った時から1年以内)の適用はなく、一般消滅時効(民法166条1項)の規定が適用されることになった。 よってBは瑕疵の存在を知った時から5年、売買契約締結時から10年は責任追及できることになる。 肢2、改正民法では〇 改正前民法では、契約の目的を達成できない場合に解除が認められていたが、改正民法では削除され解除に制限はなくなった。 肢3、改正民法では× Bが行う救済手段に優先順位はなく自由。ただし、矛盾する救済手続きは実現できない。 例:代金減額請求(又は追完請求)しておいて契約解除するなど   損害賠償と解除は矛盾しない。    肢4、改正前後を問わず× 宅建 Wed, 13 Nov 2019 16:57:04 +0900 宅建講座::宅建試験攻略講座 山形 浩隆 本試験解説2 https://cyta.jp/takken/b/93559 <br>問2 AがBに甲土地を売却し、Bが所有権移転登記を備えた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 1.AがBとの売買契約をBの詐欺を理由に取り消した後、CがBから甲土地を買い受けて所有権移転登記を備えた場合、AC間の関係は対抗問題となり、Aは、いわゆる背信的悪意者ではないCに対して、登記なくして甲土地の返還を請求することができない。 2.AがBとの売買契約をBの詐欺を理由に取り消す前に、Bの詐欺について悪意のCが、Bから甲土地を買い受けて所有権移転登記を備えていた場合、AはCに対して、甲土地の返還を請求することができる。 3.Aの売却の意思表示に要素の錯誤がある場合、Aに重大な過失がなければ、Aは、Bから甲土地を買い受けたCに対して、錯誤による当該意思表示の無効を主張して、甲土地の返還を請求することができる。 4.Aの売却の意思表示に要素の錯誤がある場合、Aに重大な過失があったとしても、AはBに対して、錯誤による当該意思表示の無効を主張して、甲土地の返還を請求することができる。    (解説) 詐欺と錯誤の問題です。 詐欺と錯誤に関しては、一部改正されているので、改正民法の規定で解説していきます。 1と2は詐欺による意思表示の取消についてです。 1と2の違いは、1は取消後のCとAの関係。2は取消前のCとAの関係です。 取消後のCとAはBを起点としてA ← B → C 二重譲渡と同じ構造になるので民法177条により善意・悪意に関係なく先に登記を備えたCが優先する。ただし、単純悪意者と違い、背信的悪意者は、民法177条の「第三者」に含まれないので、Cが背信的悪意者の場合、Aは登記なくしてCに対抗できる。 取消前の第三者Cは、改正前民法では、「善意の第三者に対抗できない」規定されていたが、改正民法96条3項で「善意かつ無過失の第三者には対抗できない」と改正された。 これは、心裡留保や虚偽表示に比べて、詐欺された者の帰責性(責めに帰すべき事由)が小さいのに、第三者保護要件に均衡を欠いていたので、第三者が保護されるのは要件に無過失が追加された。 仮にCが善意無過失ならAはCに甲土地の返還を請求することができない。Cが善意でも過失があれば保護されないことになる。    3と4は錯誤による意思表示の取消です。 改正前民法では、問題文にあるように「要素の錯誤」(法律行為の要素)という概念で説明していたが、明確ではないので、改正民法では、「その錯誤が法律行為(売買等)の目的及び取引上の社会通念に照らして重要な錯誤」という概念になった。 また改正前の「錯誤は無効」から「錯誤は取消」に改正された。これにより錯誤による取消の主張は、表意者またはその代理人若しくはその承継人に限られ(改正民法120条2項)取消権の行使期間(追認をすることができる5年間、行為の時から20年)(民法126)の規定に服することになる。    表意者に「重大な過失がある場合」に取消できないことは同じ(4の問題)だが、例外として、   ① 錯誤について相手方に悪意や重過失があった場合   ② 当事者双方が同じ錯誤に陥っている場合   は取消を認めている。(改正民放95条3項) 次に、錯誤により意思表示の取消は、「善意でかつ過失のない第三者に対抗できない。」(改正民法95条4項) 3のCが善意無過失ならAは、甲土地の返還を請求することはできない。Cは善意でも過失があれば保護されないことになる。 宅建 Mon, 11 Nov 2019 11:55:15 +0900 宅建講座::宅建試験攻略講座 山形 浩隆 本試験解説 https://cyta.jp/takken/b/93462 <br>問1 Aは、Aが所有している甲土地をBに売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 1 甲土地を何らの権原なく不法占有しているCがいる場合、BがCに対して甲土地の所有権を主張して明渡請求をするには、甲土地の所有権移転登記を備えなければならない。(これが間違いで正解) 2 Bが甲土地の所有権移転登記を備えていない場合には、Aから建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にD名義の登記ある建物を有するDに対して、Bは、自らが甲土地の所有者であることを主張することができない。 3 Bが甲土地の所有権移転登記を備えないまま甲土地をEに売却した場合、Eは、甲土地の所有権移転登記なくして、Aに対して甲土地の所有権を主張することができる。 4 Bが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成したFは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。    (解説) 物権変動の対抗関係の問題です。 民法の基本原則の一つに、自分の物は、自由に処分することができるという「所有権絶対の原則」(他の法律で修正されているが・・)というものがあります。 そんな絶対とされる所有権であっても、「第三者」に対して対抗(主張)するには、動産にあっては引渡(民178)を不動産にあっては登記(民177)が要求されます。 ここでいう「第三者」とは、「当事者以外の第三者で登記の欠缺を主張できる正当な利益を有する者」のことをいいます。 要するに、「当事者」と「正当な利益を有しない者」には、登記がなくても対抗できる。 1のCは不法占拠者、他人の権利をどうこう言う正当な利益はない。3のAはすでに所有権を失っている無権利者、そもそも権利がないし第三者でもない。4のBとFは時効完成前の当事者の関係であり登記なくして対抗できます。 2のBとDは、当事者でなく、第三者の関係にあり民法177条の問題。先に借地権について建物の登記を備えたDが優先する。                   宅建 Wed, 06 Nov 2019 12:35:42 +0900 宅建講座::宅建試験攻略講座 山形 浩隆